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¿Y si el banco vende mi hipoteca?

Las hipotecas son para toda la vida. Pero la vinculación con el banco que las concede puede cambiar a lo largo de los años, y más todavía en tiempos de crisis. Porque las entidades financieras también negocian los préstamos hipotecarios con los que cuentan, se los venden a otras entidades y redefinen nuevos precios sin que el cliente pueda negarse a este tipo de operaciones mucho más habituales en el mercado financiero de lo que los ciudadanos piensan.
La cesión de hipotecas a otros bancos diferentes a los que las aprobaron en un primer momento es una práctica que está aumentando durante los últimos meses, sobre todo en los préstamos con los que ya se ha iniciado un proceso de ejecución o para aquellos créditos que comienzan a presentar problemas de impago. Como consecuencia de la crisis financiera, algunas entidades prefieren vender esas hipotecas a la competencia y así sanear sus balances. Y para otras, más saneadas, puede ser interesante quedarse con hipotecas problemáticas para renegociar las condiciones con sus titulares y hacerse con créditos que, a largo plazo, pueden ser atractivos.Se trata de una práctica «que puede responder al incremento de la mora hipotecaria y a la débil estructura de algunas entidades en materia de recobros», explica Carlos Baños, presidente de la Asociación de Afectados de Embargos y Subastas (AFES). «Esos bancos no se pueden hacer cargo del gran número de ejecuciones hipotecarias que se les viene encima y deciden empaquetar esas hipotecas y venderlas» a la competencia, indica Baños. Además, la operación se cierra con la aplicación de un importante descuento –la «quita»- que puede alcanzar el 80% del capital del préstamo «para hacer interesante la operación», explica el presidente de AFES.

Cambio de acreedor

Pero, ¿qué capacidad de reacción tiene el cliente titular de esa hipoteca? ¿Puede negarse a ese traspaso? ¿Cómo le afecta la operación? Si su banco opta por quitarse su hipoteca de encima, el cliente no puede hacer nada para impedirlo. De hecho, es una operación que está contemplada en la Ley Hipotecaria (artículo 149) y el Código Civil (1.526, en materia de cesión de titularidad). «Aunque es imposible realizar el cambio de deudor de una hipoteca, en el caso del cambio del acreedor, no hay problemas», explica Francisco López Sorio, abogado de Consumo en Legálitas.

Otro aspecto diferente es que el cliente no tenga conocimiento del traspaso. Si su banco opta por vender su hipoteca, debería informarle sobre este cambio de titularidad. «Pero la situación del hipotecado no tendría por qué cambiar», recuerda Carlos Baños.
Hay que tener en cuenta que, en determinadas escrituras hipotecarias, esta posibilidad ya se encuentra recogida en esos textos, una condición que debería haber sido revisada por el cliente antes de la entrega de llaves. Pero, en cualquier caso, incluso aunque la posibilidad de la cesión de la titularidad de la hipoteca no se encuentre incluida en la escritura, el banco puede hacer uso de esta operación, porque le ampara la legislación española.

Posibilidad de negociar

Los derechos y obligaciones del cliente continúan siendo los mismos. Es decir, en principio, la hipoteca mantiene el diferencial que se aplicaba anteriormente, el plazo pendiente, el sistema de amortización y las comisiones vinculadas a la misma. «Aunque también puede intentar renegociar las condiciones de su hipoteca con el nuevo banco», indica el presidente de AFES. Es lo que se conoce como «derecho de retracto».

Hay que tener en cuenta que el banco de toda la vida habrá vendido esa hipoteca a un precio mucho más bajo y, por tanto, ese cambio pueda ser traspasado a las condiciones del cliente, aunque la entidad que recibe el préstamo no está obligada a mejorar las condiciones.  Se trata de una negociación que el cliente le debería proponer, aprovechando la nueva coyuntura.

Pero los hipotecados no las tienen todas consigo. El nuevo banco «puede ejercer más presión» ante el cliente por la nueva situación. Sin embargo, ese derecho de retracto «no se encuentra tan claro para poder utilizarlo y, por ello, se ha pedido que se legisle una norma», indica Francisco López Sorio.

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Fuente: Finanzas

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