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Abogado Málaga – Propiedad horizontal y servidumbres

Propiedad Horizontal: Este es un régimen al cual pueden someterse los inmuebles que presenten características para ello, por ejemplo: los distintos pisos, departamentos y habitaciones de un mismo edificio de más de una planta, susceptibles de aprovechamiento independiente y que pueden pertenecer a diferentes propietarios, en forma separada o en condominio, siempre que tengan salida a la vía pública o a determinado espacio común que conduzca a dicha vía. Esta propiedad horizontal se origina cuando el propietario o los propietarios deciden someterlo a este régimen, para efectuar cualquier negocio jurídico con todos o parte de sus diferentes pisos, una vez que lo hayan inscrito en el Registro de la Propiedad como fincas independientes.

¿Cómo se constituye este régimen? Pues a través de una escritura pública que deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad y que contenga: declaración del propietario a someterlo a este régimen, medidas, partes comunes, etc.

¿Qué pasa si el edificio se torna inservible?, el artículo 557 indica: “Los propietarios de unidades singulares del edificio, al extinguirse el régimen, quedan como dueños en común del terreno, de la construcción, o de los materiales aprovechables según el caso”.

También existen algunas limitantes importantes, como por ejemplo la prohibición a los dueños del primero y último pisos: Dice el artículo 539: “El propietario del último piso, departamento o habitación situados en la planta más alta, no podrá elevar el nivel de dicha planta sin el consentimiento unánime de los demás propietarios y la autorización municipal respectiva. Sin cumplir estos mismos requisitos, el propietario de la planta baja o del subsuelo, o de departamento o habitación situados en los mismos, no podrá hacer sótanos o excavaciones de ninguna especie”.

Servidumbres

Cuando usted compra un terreno o lote, debe observar que tenga un acceso libre y directo hacia la vía pública, a esto se le llama Servidumbre.

Dice el Código Civil: “Es el gravamen impuesto sobre un predio para uso de otro predio de distinto dueño o para utilidad pública o comunal”.

También indica que son inseparables, o sea que si existía un paso por el terreno de una persona, y esta lo vende o muere, la servidumbre continúa.

En las servidumbres existe lo que se llama predio Dominante, que es el que necesita hacer uso de la misma o sea el que la goza, y el predio Sirviente, que es el que tiene que proporcionarla o sea el que la sufre.

Si el dueño del predio Sirviente divide su terreno, cada una de sus porciones tiene que tolerarla en la parte que le corresponda; luego, si se divide el Dominante, cada propietario de este puede usarla por entero, pero no alterarla ni agravarla.

Ahora, ¿qué pasa cuando se tiene un terreno que no tiene salida a la vía pública o que no puede procurársela sin excesivo gasto o dificultad? El Código Civil indica que el propietario tiene derecho a exigir paso por los predios vecinos, para el aprovechamiento y explotación del mismo predio. Mientras resuelven en definitiva las autoridades judiciales, podrá constituirse provisionalmente la misma, previa garantía de indemnización y de daños y perjuicios equivalente al valor del terreno necesario y al perjuicio que ocasione ese gravamen. La misma disposición se aplica al que teniendo paso por predio de otro, necesite ensanchar el camino para conducir vehículo con los mismos fines.

El dueño del predio Sirviente —el que sufre— tiene derecho a señalar el lugar donde ha de constituirse la servidumbre de paso. Si no estuviera de acuerdo el dueño del predio Dominante, por ser inconveniente, podrá acudir al juez competente.

¿Y si son varios los terrenos alrededor del predio al que ha de dársele salida?, entonces el obligado a la servidumbre será aquel por donde fuera más corta la distancia. Si encima fuera igual por dos o más predios, el juez designará cuál de estos ha de dar paso.

Finalmente, ¿cuál es el ancho que debe tener la servidumbre? Dice el Código Civil, que será el que baste a las necesidades del predio Dominante, a juicio del juez, no pudiendo exceder de seis metros ni bajar de dos, a menos que exista un convenio de los interesados.

Fuente. Prensa libre

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