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ACCIÓN REIVINDICATORIA E INTERPRETACIÓN DE LA BUENA FE EN LA COMPRAVENTA.

En fecha 31 de Enero de 2013 el Tribunal Supremo debe pronunciarse sobre cuál de los títulos de compraventa de una finca tiene validez y cuál debe ser objeto de nulidad teniendo en cuenta todas las circunstancias como la acreditación de la titularidad, inscripción registral y el pago del precio.

Todo ello tiene como origen la demanda que interponen Rosa e Inés frente a los herederos del fallecido Anibal que son su viuda Pilar y sus hijos Amparo, Estefanía y Florentino y frente a Evaristo y Benita en dicha demanda se ejercita una acción reivindicatoria de una vivienda en San Javier, la entrega de la posesión de la misma y la nulidad de la escritura pública de 27 de Octubre de 1997 otorgara por los Anibal como vendedor y Evaristo y Benita como compradores.

Los herederos  de Anibal alegan la falta de legitimación pasiva por no ser poseedores de la vivienda, y Evaristo y Benita se oponen y reconvienen solicitando la nulidad del anterior título de las demandantes, la escritura pública de 3 de Agosto de 1992.

Tras una declaración de nulidad el Juzgado de Primera Instancia dicta sentencia estimatoria de la demanda de la parte actora declarando la nulidad de la escritura de 1997 y reintegrando a las actoras en la posesión y por lo tanto desestima la reconvención de los demandados Evaristo y Benita.

La Audiencia Provincial confirma en lo fundamental los términos de la sentencia de instancia salvo una matización en cuanto a las costas.

Los demandados interponen recurso de casación sustentado en varias infracciones de preceptos del Código Civil como los artículos  348, 1.261, 1.473 y 1.727 y de la Ley Hipotecaria en especial el artículo 34, referidos a la propiedad, el mandato, la venta de cosa ajena y la buena fe.

El Tribunal Supremo  se ve obligado a realizar una cronología del asunto para obtener una acertada percepción.

En 1982, la entidad Urbangonsa vende la finca a su socio Anibal en documento privado.

Posteriormente Urbangonsa titular de la finca en virtud de la declaración de obra nueva y división horizontal vende la finca en escritura pública de 1992 a Rosa e Inés compareciendo a la firma  el socio Pablo que en 1985 había sido autorizado por Aníbal para vender la vivienda. El precio fue de 4 millones de las antiguas pesetas. Anteriormente Urbangonsa había pagado deudas personales de Aníbal en 1985. La vivienda se inscribió en el Registro de la Propiedad a nombre de las ahora demandantes.

Finalmente Anibal vende a los demandados Evaristo y Benita en escritura pública de 1997 la finca por 2,5 millones de pesetas sin que conste acreditado el pago del precio y con las advertencias del Sr. Notario de que la vivienda consta inscrita a nombre de Rosa e Inés sin que el vendedor aportase ningún título de propiedad.

El Tribunal Supremo considera que las demandantes no tenían que saber ni dudar de que Urbangonsa fuera la verdadera dueña de la finca cuando se suscribió la escritura de 1992 pues era la titular registral de la misma y la firma la realizó un socio autorizado debidamente por Aníbal.

Del mismo modo tampoco existe infracción del artículo 1.727 referido al mandato con el que Pablo firmó la escritura de 1992 pues la sentencia de la Audiencia Provincial establece que Pablo actuó dentro de los límites del mandato para vender la finca, y la parte recurrente no impugna dicha declaración, no discutiéndose nunca que dicho poder existió realmente. El hecho de que se interpusiera una querella  no demuestra nada en relación  a esta circunstancia que puede hacer valer la nulidad de la escritura.

Respecto a la mala fe de la parte actora y de Urbangonsa por una supuesta doble venta. Entiende el Tribunal Supremo que la inscripción registral y la autorización otorgan la titularidad clara a la entidad Urbangonsa sin que se haya acreditado que haya vendido la vivienda dos veces. La parte que ha actuado de mala fe es precisamente la recurrente que desoyó las advertencias del notario sobre la situación registral de la finca y la falta de cualquier título por parte del vendedor, lo cual unido a la falta de acreditación del pago del precio supone un cúmulo de razones para dudar del poder de disposición del vendedor, dándose respecto a los recurrentes todo lo contrario de lo establecido en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Por todos estos motivos considera el Tribunal Supremo que deben ser desestimados todos y cada uno de los motivos de oposición y confirmada la sentencia recurrida.

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