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ARRAS – COMPRAVENTA

CLASES DE ARRAS EN LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA.

 

La calificación de las arras en los contratos de compraventa es una cuestión que ha venido siendo objeto de multitud de litigios y que no por repetida deja de ser interesante. La sentencia de fecha 25 de Febrero de 2013 dictada por el Tribunal Supremo tiene como objeto precisamente la calificación de unas arras según una cláusula establecida en el contrato de compraventa.

 

El hecho que ha dado lugar al pleito es la celebración de un contrato de compraventa entre Dª. Ofelia como como vendedora y D. Ovidio como comprador. El objeto del contrato eran dos fincas cuyo precio se estableció en 207.349 Euros, abonando el comprador en señal 5.000 Euros y dejando el pago del resto del precio para la firma de la escritura pública de compraventa.

 

En el contrato se estableció una cláusula que decía lo siguiente: “En el supuesto de la renuncia por parte de los compradores a la compraventa de la vivienda, la parte vendedora se quedará para sí, con la cantidad de cinco mil euros (5.000 euros) entregados como pago y señal, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

 

Si por el contrario la renuncia se produce por parte de los vendedores, estos deberán abonar a los compradores la cantidad de diez mil euros (10.000 euros), en concepto de indemnización por los daños y perjuicios ocasionados.

 

El mismo importe de indemnización corresponderá en el supuesto de cancelación de este contrato si no se otorgase escritura pública en los 65 m2 anteriormente descritos”.

 

Pues bien el actor y comprador, requirió a la vendedora para otorgar la escritura pública de compraventa, pero la propietaria no compareció al otorgamiento y realizó una comparecencia notarial desistiendo del contrato y depositando 10.000 Euros a favor del comprador.

 

El actor demanda a la vendedora entendiendo que la cantidad entregada no puede calificarse como arras penitenciales sino como arras confirmatorias y por lo tanto reclama el cumplimiento del contrato.

 

La demandada mantiene en su contestación que las partes habían acordado la posibilidad de desistir y que por lo tanto serían unas arras penitenciales, solicitando la desestimación de la demanda.

 

Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial tras el recurso de apelación interpuesto otorgan la razón a la parte demandada y califican las arras  como penitenciales o liberatorias.

 

El actor interpone recurso de casación por presentar interés casacional al oponerse a la doctrina del Tribunal Supremo y alegando como motivo los artículos 1.124, 1.281 y 1.454 del Código Civil.

 

Entiende la pare actora recurrente que para que puedan calificarse las arras como penitenciales debe resultar la voluntad de las parte clara y precisa y que de la prueba practicada no se determina esa voluntad.

 

El Tribunal Supremo para la debida argumentación de la resolución determina las tres clases de arras existentes, confirmatorias, penales y penitenciales. Las confirmatorias refuerzan la existencia del contrato y son una señal de su realización. Las penales tienen como fin establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución doblada para el caso de incumplimiento. Las penitenciales o liberatorias constituyen un medio lícito que las partes se otorgan para desistir del contrato con su pérdida o restitución doblada. Esta última opción es la contemplada en el artículo 1.454 del Código Civil.

 

Efectivamente considera el Tribunal Supremo que la palabra señal no tiene imperativamente que considerarse que entraña la facultad de desistir del contrato, pudiendo consistir simplemente en una parte del precio que sirve para confirmar el contrato o que se establezcan como penales en previsión de un incumplimiento. Pero en lo referido al caso concreto se determina que la cláusula segunda del contrato establece la facultad de las partes de renunciar al contrato, facultad que pueden cada parte ejercitar mediante el pago de una cierta cantidad de dinero en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento voluntario o mejor por la resolución voluntaria del contrato, bien perdiendo lo pagado inicialmente (5.000 #) o devolviendo el doble de lo recibido (10.000 #). Cláusula que constituye un contrato de arras liberatorias, lo que no empece a que el contrato celebrado fuera un contrato de compraventa perfecto, si bien con una estipulación o acuerdo accesorio de resolución voluntaria del contrato (renuncia) mediante pérdida de lo pagado o devolución doblada de lo pagado, lo que constituye un contrato accesorio de arras liberatorias.

 

Por tanto la calificación como liberatorias o penitenciales de las arras posibilita a la parte vendedora a desistir el contrato abonando el doble de lo percibido, circunstancia que ha ejercitado adecuadamente.

 

Como lógica consecuencia de lo anterior debe decaer el motivo del recurso y por lo tanto procede su desestimación.

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