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Contrato de opción de compra: pactos entre partes- Abogado especialista en Derecho Inmobiliario

La Sentencia que hoy os comentamos no viene sino a aclarar o ratificar la naturaleza del contrato de opción de compra y la posibilidad de que las partes puedan establecer los pactos que consideren oportunos respecto a esta figura en virtud del principio de la autonomía de la voluntad.

 

El litigio se origina con la suscripción de un contrato de opción de compra de una finca, valorando la opción en 50.000 Euros que recibió la parte propietaria. El precio de la compra, en caso de que finalmente se ejercitase la opción, sería de 1.700.000 Euros.

La propietaria de la finca y concedente de la opción de compra sobre la misma era Dª. Tania y la optante a la compra era la entidad Promociones Hispano Finesas S.L.

Pues bien, las partes en absoluta conformidad suscribieron una cláusula por la cual en el caso de que el optante no ejercitase la opción antes del 23 de Febrero de 2004 la concedente retendría para sí la cantidad recibida. Si fuera la concedente la que desiste de la opción de compra debería abonar a la optante el doble de la cantidad recibida.

La propietaria y concedente desistió de la opción consignando notarialmente a favor de la optante la cantidad de 100.000 Euros.

La optante formuló demanda frente a la concedente solicitando el cumplimiento de la opción y por lo tanto la obligación de dar plena vigencia al contrato de compraventa. A estas pretensiones se opuso la parte demandada que solicitó su absolución.

Tanto el Juzgado de Primera Instancia de Marbella como la Audiencia Provincial de Málaga desestimaron la demanda. No obstante la parte actora interpuso recurso de casación por infracción de la doctrina relativa al contrato de opción de compra y del artículo 1.454 del Código Civil.

El Tribunal Supremo mediante Sentencia de fecha 1 de Diciembre de 2011 no hizo sino aplicar literalmente la normativa aplicable para resolver el recurso planteado.

La actora recurrente realizó una descripción de lo que se considera doctrinalmente una opción de compra, como un precontrato en el cual una de las partes, la concedente, cede a la otra la posibilidad de poner en vigor el contrato principal, es decir el de compraventa. Ello implica que la única parte sobre la que recae la decisión de iniciar la relación contractual principal es la parte optante, sin que la otra parte pueda decidir tal cuestión, quedando obligada a celebrar el contrato principal si es requerida para ello por la parte optante.

En función de ello la recurrente alega que no ha habido incumplimiento por su parte y que por lo tanto la parte concedente está obligada a la celebración del contrato principal.

Efectivamente el Tribunal Supremo confirma esta interpretación de la naturaleza de la opción de compra, no obstante añade que ello es así siempre y cuando las partes en virtud del principio de autonomía de la voluntad no realicen pactos que puedan modificar tal naturaleza. Y en este caso las partes según el contrato de opción de compra decidieron darse mutuamente la posibilidad de desistir del contrato por la vía del artículo 1.454 del código civil mediante la inserción de una cláusula en el contrato que así lo establecía. Dicha cláusula es clara y no genera duda de la intención de las partes por lo que a pesar de que la parte recurrente, la optante, no haya incumplido ninguna obligación no puede compeler a la parte recurrida, la concedente, a cumplir el contrato, pues los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. Por lo tanto el Tribunal Supremo desestimaba el recurso planteado.

A nuestro modesto entender el asunto estaba bastante claro desde el principio con la sola lectura de la cláusula y por ello nos es difícil comprender qué motivos pudieron llevar a la parte demandante a tramitar este pleito hasta el Tribunal Supremo.

Fuente: Roji Abogados

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