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Cumplimiento Parcial o Defectuoso de las obligaciones

La sentencia de fecha 22 de Noviembre de 2012 entra a valorar la entidad del incumplimiento producido por la vendedora de un ático al frustrar las expectativas de la parte compradora y los efectos que ello tiene en el cumplimiento delas obligaciones dimanantes del contrato de compraventa.

La inmobiliaria construcciones y arriendos S.A. interpone demanda en la que solicita al Juzgado que condene a D. Pelayo y Dª. Cándida a abonarle la cantidad de 311.840 Euros más los intereses legales correspondientes, que es la cantidad que restaba por abonar del precio de la vivienda vendida.

Los demandados por su parte solicitaron la íntegra desestimación de la demanda y por lo tanto un pronunciamiento absolutorio.

El juzgado de primera instancia dicta sentencia por la cual se estima íntegramente la demanda condenando a los demandados al pago de la  cantidad referida.

La sentencia es recurrida por la parte demandada en apelación ante la Audiencia Provincial que estima el recurso y revoca la sentencia de instancia absolviendo a los demandados.

Igualmente dicha sentencia es objeto de recurso de casación por la parte actora alegando como motivos la infracción de los artículos 1.124,  1.461, 1.474,2 y 1484 del Código Civil entendiendo además que hay una vulneración de la jurisprudencia  en relación con el principio “exceptio non adimpleti contractus”.

La controversia surge porque en la vivienda vendida, un ático, las ventanas del salón están a una altura de 1.35 cm y el escalón que da acceso a la terraza mide 32 cm, lo cual da una gran sensación de aislamiento según los compradores que, realizaron la compra sobre plano y no pudieron ver  con anterioridad esta circunstancia.

El Tribunal Supremo explica que solo puede entenderse cumplida una obligación cuando se ha dado una exacta ejecución de la prestación debida a entera  satisfacción del interés del acreedor por ello se debe realizar una comparación para ver si lo que realmente se ha llevado a cabo coincide con lo que inicialmente estaba pactado o proyectado, sin que pueda impelerse al acreedor a recibir algo distinto a lo acordado aun cuando fuera de igual o mayor valor, al igual que tampoco puede obligarse al acreedor a recibir parcialmente las prestaciones en que consista la obligación.

Del mismo modo entiende el Tribunal Supremo que el incumplimiento en cuanto a los efectos  resolutorios debe proyectarse sobre elementos esenciales del contrato y ello debe tenerse en cuenta para, en este caso, poder valorar si se considera cumplida la prestación del vendedor para que de este modo, a su vez, se pueda obligar al comprador a que cumpla con su obligación, es decir, con el pago íntegro del precio.

Ya ha declarado el Tribunal Supremo en varias sentencias que aunque la limitación de vistas no limita el uso de la vivienda si frustra las legítimas expectativas de los compradores que, de haberlo conocido anticipadamente, no hubieran suscrito el contrato de compraventa.

En el caso en cuestión la vivienda se adquirió por su diafanidad, luces y vistas en la zona de la playa, y la elevada altura de las ventanas y la excesiva altura del escalón de acceso a la terraza provoca una situación distinta a la deseada en un primer momento por los compradores que no pudieron comprobar todo hasta la terminación de la vivienda, por dicho motivo al no entregar la parte vendedora la prestación acordada no puede exigirle a la compradora el pago íntegro del precio que es la acción que aquí se ejercitaba, debiendo desestimarse el recurso interpuesto y confirmando la sentencia de la Audiencia Provincial.

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