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Desistimiento unilateral del contrato de arrendamiento

La mercantil Grusán S.L. interpuso demanda contra Alco Grupo Empresarial S.L.  en la que pretendía se declarase ineficaz el desistimiento unilateral de los contratos de arrendamientos que mantenían ambas, y por tanto se declarase la vigencia de los mismos, con las consecuencias para Alco, de pagar las debidas rentas e impuestos debidos, continúe pagando las rentas mensuales y se le condene en costas aún cuando se allanare a la demanda.

La parte demandada se opuso a los hechos y fundamentos de derecho, y formuló demanda reconvencional en la que se solicitaba se condenase a la actora en caso de que se opusiere a la demanda reconvencional.

En Primera Instancia, se dictó sentencia en el año 2014, en la que se estimaban las pretensiones de la parte demandante. Por su parte, en la Audiencia Provincial de Valencia que fue la encargada de conocer del recurso de apelación, se estimó parcialmente el recurso de apelación, revocándose la sentencia de primera instancia. En el fallo se declaraban extinguidos los contratos de arrendamiento pero se establecían elevadas cantidades de dinero a recibir por la mercantil Grusán.

La entidad demandante no de acuerdo con la sentencia de apelación, interpuso recurso de casación basado en la infracción de las normas sustantivas para resolver el proceso, entiende que se ha infringido el artículo 11 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre en su redacción anterior a la Ley 4/2013, de 4 de junio. De igual modo, que no se había aplicado el artículo 4.1 del Código Civil, el que establece que procede la aplicación analógica de la norma cuando ésta no contemple un supuesto específico.

También se alega que se han infringido los artículos 1.255 del Código Civil y 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en la redacción aplicable a este litigio, los artículos 1.091 y 1.258 del Código Civil, y el artículo 1.124 del Código Civil.

Además, en su decisión se analizan los tres grupos de casos que se han dado en la jurisprudencia reciente. En primer caso, situaciones en las que existe una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de desistir unilateralmente del contrato, obligándose a pagar una pequeña cantidad al arrendador. Casos como el presente, que no existe cláusula y muestra el arrendatario su deseo de extinguir el contrato, pero el arrendador no lo acepta y exige su cumplimiento. El último supuesto es en el que no existe cláusula, el arrendatario manifiesta su voluntad de extinguir el contrato, y el arrendador acepta o acaba aceptando pero reclamando indemnización por daños y perjuicios.

Se refiere la resolución a la sentencia 571/2013, de 27 de septiembre en la que se establece que el silencio o la no recepción de las llaves, no es suficiente para considerar aceptada la resolución unilateral del contrato.

Finalmente, el Tribunal Supremo estima el recurso, al entender que el artículo 11 de la LAU en la redacción que se encontraba vigente no regulaba el desistimiento para uso distinto de vivienda, lo que al estar fuera de una tutela específica, hay que estar a lo dispuesto por las partes en aplicación del artículo 1.255 del Código Civil. Además en base al artículo 1.124 del Código Civil, podía optar el arrendador al cumplimiento del contrato, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.

 

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