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El presidente de una comunidad de vecinos está legitimado para reclamar por los defectos constructivos en el edifico, sin necesidad de autorización expresa

La primera, porque siguiendo la STS de 20 de febrero de 2006, RC 2348/1999 , la dualidad del concepto de legitimación ha desaparecido en la actualidad tras la entrada en vigor de la LEC (RCL 2000, 34, 962 y RCL 2001, 1892) , pues la misma distingue entre capacidad procesal y legitimación, refiriendose esta última solo a la tradicionalmente denominada legitimación ad causam ( art. 10 LEC ).

En segundo lugar, porque la legitimación ad causam (para el pleito) consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal en tanto que supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las pretensiones jurídicas postuladas ( STS de 11 de noviembre de 2011, RC 905/2009 (RJ 2012, 1488) , entre otras), lo que exige atender al contenido de la relación jurídica concreta ( STS de 7 de noviembre de 2005, RC 1439/1999 ). Como señaló esta Sala, la legitimación ad causam (para el pleito) sí tiene un componente de derecho positivo, al afectar al fondo de la litis y puede ser invocado a través del recurso de casación ( ATS de 21 de mayo de 2013, RC 1964/2012 ).

Por último, la STS 129/2011, de 16 de marzo (RJ 2011, 4251) , citada por el recurrente, y la más reciente, núm. 278/2013, de 23 de abril , autorizan a tratar en casación la cuestión de la supuesta falta de legitimación activa del presidente de la comunidad para reclamar la responsabilidad contractual en lugar de los compradores (con cita, como infringido, del art. 1591 CC (LEG 1889, 27) ).

2. En el acta de la junta general de propietarios de fecha 8 de noviembre de 2008, en el punto 2º, se aprobó por unanimidad el siguiente acuerdo: “tras intercambiar pareceres entre los asistentes, se aprobó por unanimidad de los asistentes tomar las medidas legales tanto extrajudiciales como judiciales necesarias para dar solución a los diversos problemas de defectos y vicios constructivos que hay en el edificio comunitario. Se autoriza al señor Presidente de la comunidad para que pueda otorgar poderes procesales a favor de letrado y procuradores si fuere necesario”.

La cuestión planteada está resuelta por esta Sala, en las SSTS 129/2011, de 16 de marzo , y 278/2013, de 23 de abril (RJ 2013, 3496) , siendo así que la primera de ellas, no sólo es citada por el recurrente sino también reproducida parcialmente por la sentencia recurrida. Ambas sentencias, ciertamente, reproducen y citan la doctrina sentada por otras anteriores, que no se han tenido en cuenta en la ratio decidendi de la sentencia recurrida. Nos referimos a la STS de 2 de diciembre de 1989 (RJ 1989, 8790) , según la cual, “existe … en la jurisprudencia la presunción de que el Presidente está autorizado mientras no se acredite lo contrario … sin que haya razón alguna para reducir tal autorización a los “vicios y defectos de construcción” strictu sensu considerados, por afectar también el interés de la comunidad a los incumplimientos contractuales afectantes a viviendas en particular ( SSTS de 10 de mayo de 1995 ; 18 de julio de 2007 )”. (Fundamento de derecho Segundo, penúltimo párrafo, de las SSTS de 16 de marzo de 2011 y de 23 de abril de 2013 ).

Más recientemente la STS 183/2014, de 11 de abril (RJ 2014, 2193) ha precisado el contexto doctrinal sobre la necesidad de un previo acuerdo de la Junta de propietarios. “…tratándose de la reclamación de vicios constructivos del edificio y ejercitándose dicha reclamación en beneficio de la comunidad, es suficiente con el acuerdo de autorización para el ejercicio de acciones judiciales sin que resulte necesario que se acompañe la autorización expresa de los propietarios para la reclamación de los daños ocasionados en los elementos privativos de la comunidad, salvo que exista oposición expresa y formal a la misma”.

El tenor literal del acuerdo autorizativo adoptado por la comunidad de propietarios es amplio, fue adoptado por unanimidad, y no hay la más mínima oposición de los asistentes, propietarios, para que el presidente “pueda dar solución” , judicial o extrajudicialmente, “a los diversos problemas de defectos y vicios constructivos que hay en el edificio comunitario” . Por tanto, por edificio comunitario hay que entender no sólo los elementos comunes, sino el conjunto integrado por todos los elementos que lo conforman -los departamentos o pisos privativos-, pues, sin ellos, no sería posible configurar el inmueble como resultado final de un edificio comunitario.

Por consiguiente, el presidente de la comunidad estaba legitimado para reclamar los defectos constructivos que afectaban a los departamentos o pisos privativos.

ribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª)
Sentencia núm. 756/2014 de 7 enero. RJ 2015\97

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