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Propiedad Horizontal: Acciones contra las obras en terrazas – Legitimación del Presidente de la comunidad

Un tema recurrente en las comunidades de propietarios son las obras en las terrazas, por la instalaciones de aires acondicionas, crecimiento de las mismas, etc. Esta modificación de elementos comunes conlleva que las comunidades actúen contra las mismas, al no estar autorizadas por la junta de propietarios. Y esa actuación viene ejercitada por el Presidente de la Comunidad que es quien representa a la misma. Sin embargo esta actuación necesita del refrendo de los copropietarios, es decir, del pertinente acuerdo en junta. Por tanto no cabe una actuación unilateral por su parte en defensa de los intereses de la comunidad. Y un segundo extremo es que términos se ha de realizar la autorización, o que puntos tener contener, para que por parte del demandado no se alegue esa falta de legitimación en el pertinente procedimiento.

La Sala de lo Civil, en la Sentencia núm. 422/2016 de 24 junio de 2016, analiza precisamente cual debe ser el contenido de ese acuerdo, concluyendo que  cumplimiento en el caso en concreto se cumplió el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad,  sin que haya que buscar forma complejas o redundantes, que contengan una detallada o puntualizada pormenorización de puntos en los que consiste el acuerdo. Bastando con que conste lo que es esencial, que es la voluntad de la junta:

“Según esta doctrina, aunque la Ley de Propiedad Horizontal (RCL 1960, 1042) únicamente exige de modo expreso el acuerdo previo para que el presidente pueda ejercitar acciones judiciales en defensa de la comunidad de propietarios en los supuestos de acción de cesación de actividades prohibidas por los estatutos que resulten dañosas para la finca ( art. 7.2 LPH ) y de reclamación de cuotas impagadas ( art. 21 LPH ), esta sala ha entendido que no resulta razonable sostener que la facultad de representación que se atribuye de modo genérico al presidente le permita decidir unilateralmente sobre asuntos importantes para la comunidad, entre los que la citada STS de 27 de marzo de 2012 (RJ 2012, 4061) considera comprendida precisamente «la realización de obras en elementos privativos de un comunero que comporten alteración o afectación de los elementos comunes». Es decir, pese a que la Ley de Propiedad Horizontal reconozca al presidente de la comunidad de propietarios la representación de la misma en juicio y fuera de él, la jurisprudencia ha matizado que «esto no significa que esté legitimado para cualquier actuación por el mero hecho de ostentar el cargo de presidente ya que no puede suplir o corregir la voluntad de la comunidad expresada en las juntas ordinarias o extraordinarias» ( sentencia 659/2013, de 19 de febrero (RJ 2014, 1135) , citada por la más reciente 622/2015, de 5 de noviembre (RJ 2015, 4969) ).

En el presente caso, pese a que algunos razonamientos de las partes y de la propia sentencia recurrida se centren en el tema de la validez del acuerdo adoptado por la junta general ordinaria de la comunidad demandante con fecha 6 de agosto de 2007, esta debe considerarse una cuestión ajena al recurso, toda vez que es un hecho no discutido y en todo caso acreditado que el acuerdo existió y que surtió efectos jurídicos al no estar afectado de nulidad radical ni ser impugnado, de tal modo que, desde el punto de vista del interés casacional, la controversia se constriñe a la determinación del significado o alcance que tuvo dicho acuerdo en orden a considerar si del mismo resultaba o no una autorización expresa de la comunidad de propietarios a su presidente para ejercitar acciones judiciales contra los propietarios que, como el demandado, hubieran realizado en su vivienda obras de cerramiento de terrazas contrarias al mismo, todo ello partiendo de que no consta que los estatutos salvaran esa exigencia ni que el presidente actuase en este pleito a título individual, como propietario, en defensa del interés general de la comunidad ni, en fin, que fuera autorizado por los demás propietarios para representarlos y litigar en el nombre e interés individual de cada uno de ellos.

Centrado el debate en estos términos, son hechos de los que necesariamente ha de partirse para resolver el presente recurso de casación y que resultan de los propios términos recogidos en el acta de la junta general, que en dicha junta, tras debatirse el punto 11.º del orden del día referente a la aprobación de obras de cerramiento en las terrazas de la fachada con vistas al jardín y al puerto, el resultado de la votación fue no aprobar dichas obras y autorizar a partir de ese momento a la comunidad para el ejercicio de «acciones legales pertinentes» para restituir las terrazas de la fachada que daba al puerto y a la zona ajardinada a su estado original.

Así las cosas, y por más que el razonamiento de la sentencia recurrida sobre la no necesidad de autorización de la junta al presidente para el ejercicio de acciones no se ajuste a la doctrina jurisprudencial antes expuesta, el motivo ha de ser desestimado porque, dado el orden del día, que incluía la aprobación, si procediera, del cerramiento de las terrazas de la fachada que daba al puerto y al jardín, y dado el desarrollo de la junta, en la que por mayoría no se aprobó el cierre de las terrazas y se acordó que la comunidad «tome las acciones legales pertinentes para que se restituyan las terrazas de la fachada que dan al puerto y a la zona de jardín, a su estado original», ha de entenderse suficientemente cumplido el requisito de la autorización expresa al presidente de la comunidad para demandar al hoy recurrente, ya que lo contrario supondría exigir adiciones superfluas o fórmulas sacramentales que no aportarían nada esencial a la expresión de la voluntad de la junta”.

 

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