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Reclamación por el comprador de las cantidades anticipadas: acción dirigida frente al vendedor y la aseguradora: responsabilidad solidaria.

Esta Sala debe resaltar que el artículo primero de la Ley 57/1968 de 27 de julio (RCL 1968, 1335) , sobre percibo de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas, declara que los promotores de construcciones, que pretendan recibir de los adquirentes entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir “las condiciones siguientes”… percibir las cantidades “a través de una Entidad bancaria o caja de Ahorros en las que habrán de depositarse en cuenta especial…”.

Es decir, la ley impone al promotor la obligación de depositar las cantidades anticipadas en una cuenta especial, al efecto designada, pero nunca impone dicha obligación al comprador.

El artículo séptimo de la mencionada ley declara que los derechos que reconoce la referida norma “a los cesionarios tendrán el carácter de irrenunciables”.

En interpretación de las referidas normas declara la sentencia de esta Sala nº 212 de 2001, de 8 de marzo , que si el ingreso de las cantidades anticipadas se efectuó en cuenta diferente de la especificada en la póliza de seguros, ello es una cuestión “a dirimir entre la aseguradora y la parte vendedora”.

En el mismo sentido las sentencias nº 1235 de 1998, de 30 de diciembre y de 7 de junio de 1983 .

En la estipulación II,7 de los contratos de compraventa, era la parte vendedora la que se comprometía a ingresar las cantidades percibidas en la cuenta especial.

No puede pretender la aseguradora que los derechos reconocidos legalmente al comprador puedan renunciarse en la póliza de seguros, que firma como asegurado, que no tomador ( art. 7 de la Ley de Contratos de Seguro (RCL 1980, 2295) ).

Declara esta Sala que el hecho de no haber ingresado el comprador las cantidades anticipadas en la cuenta especial no excluye la cobertura del seguro, dado que es una obligación que legalmente se impone al vendedor, como dijimos, siendo irrenunciable el derecho del comprador a que las cantidades ingresadas en esa cuenta especial queden así aseguradas, por lo que no puede establecer la póliza el desplazamiento al comprador de una obligación que solo corresponde al vendedor de acuerdo con la Ley 57/1968, dada la irrenunciabilidad mencionada, de lo que se deduce que no cabe entender excluida la cobertura del seguro.

En este sentido, en la sentencia de 3 de julio de 2013 (RJ 2013, 5913) , recurso 254 de 2011 , declaramos la prioritaria eficacia de lo previsto en la Ley 57/1968 sobre lo pactado por las partes, incluso en cuanto a las cantidades a devolver.

Igualmente en sentencia de 7 de mayo de 2014 (RJ 2014, 3126) ; recurso 828 de 2012 declaramos:

La referida limitación cuantitativa, por debajo de las cantidades entregadas, viola el artículo séptimo de la Ley 57/1968 cuando determina la irrenunciabilidad de los derechos de los cesionarios, pues la ley establece un contenido normativo y obligatorio para los avales o seguros, en su caso, que garantizan las cantidades entregadas a cuenta, cuya cobertura no podrá ser inferior a las sumas entregada por los compradores.

CUARTO

.- Estimado el motivo y asumida la instancia condenamos a BANCO VITALICIO DE ESPAÑA COMPAÑÍA DE SEGUROS Y REASEGUROS, hoy GENERALI ESPAÑA S.A., a que abone, de forma solidaria con EVE MARINE S.L. (ya condenada) a D. Ildefonso la cantidad de 54.998.- euros y a D. Gaspar la cantidad de 53.072.- euros, más los intereses legales desde la interposición de la demanda, que son los solicitados en el recurso de casación.

Se declara como doctrina jurisprudencial:

1. De acuerdo con el art. 2 de la Ley 57/1968 (RCL 1968, 1335) , es obligación exclusiva del promotor-vendedor ingresar las cantidades anticipadas por los compradores en la cuenta especial, que el referido promotor debe abrir.

2. La irrenunciabilidad de los derechos por el comprador que establece el art. 7 de la Ley 57/1968 , impide que en el contrato que asegure o avale las cantidades anticipadas, se pueda imponer al comprador la obligación de depositar las cantidades en la cuenta especial.

Es decir, no se puede condicionar el derecho del comprador a la restitución de las cantidades anticipadas al ingreso de las mismas en la cuenta especial”.

Tribunal Supremo (Sala de lo Civil, Sección1ª)
Sentencia de 13 enero 2015.

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