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Resolución de contrato de compraventa y entrega de cantidades anticipadas por los compradores

Doña Ariadna y Don Gaspar, que eran compradores en una promoción de viviendas, formularon demanda contra el Banco Popular Español (entidad bancaria de la promotora) , donde se ingresaban las cantidades a cuenta del precio de la vivienda, reclamando el 40% de las cantidades entregadas a cuenta, pues el 60% ya había sido abonado por la promotora. Los demandantes y la promotora habían alcanzado el acuerdo de resolver el contrato de compraventa celebrado, con devolución del 60% del precio recibido a cuenta. A pesar de este acuerdo privado, los demandantes reclaman judicialmente al banco las cantidades no devueltas por entender que los derechos que otorga la Ley 57/1968 a los cesionarios son irrenunciables y les corresponde la devolución total de las cantidades entregadas.

En primera instancia se desestimó la demanda por la no existencia de un aval individualizado a los compradores, y además no teniendo el banco en este caso la obligación de emitir el aval éstos salvo por petición de la misma parte.  Posteriormente, la parte actora interpuso recurso de apelación que fue desestimado y se interpuso por la misma, recurso de casación.

El recurso de casación, se basa en el interés casacional fundamentándose en tres motivos: en primer lugar, la infracción del art. 7 y del art. 1.2 de la Ley 57/1968 respecto a la exigibilidad de responsabilidad de las entidades bancarias; en segundo se dice que se ha infringido el artículo 1902 del Código Civil en tanto la omisión consiste en la falta de exigencia de aval al promotor sin que se haya asegurado el buen fin de las cantidades de cara al comprador según lo establecido en la Ley 57/1968; En tercer lugar, se alega que se ha infringido el art. 1257 del Código Civil en relación con lo comentado de la Ley 57/1968 pues debieran haberse hecho constar en el acuerdo privado, los beneficios irrenunciables que dicha norma confiere a la parte compradora. Por otro lado, la parte recurrida alegó la no existencia de interés casacional al no haberse aportado distintas sentencias de audiencias provinciales.

Comenta el Tribunal Supremo que pese a la dudosa admisibilidad del recurso de casación, se entiende aceptado el planteamiento del mismo ya que cuando se planteó el recurso en 2014, podría existir confusión respecto a la aplicación de las normas alegadas, aunque ya tras la reciente jurisprudencia, en especial atención a la sentencia 226/2016, de 8 de abril y a la sentencia de 21 de diciembre de 2015; se ha fijado que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, que las entidades de crédito que libremente admitan ingresos por parte de los compradores en una cuenta de la promotora y, sin exigir la apertura de una cuenta especial con su correspondiente garantía, responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas e ingresadas por ellos.

Además, en la sentencia se comenta que la desestimación de la demanda en primera instancia no debiera de haber residido en que el banco no tuviese la obligación de velar por la entrega de los avales por parte de la vendedora, sino por el acuerdo alcanzado entre vendedora y compradora en 2010 por el que las cantidades habían dejado de ser exigibles. De igual forma, entiende que la alegación de que los derechos reflejados en el art. 7 de la Ley 57/1968 presentan carácter irrenunciable de los derechos del cesionario no puede ser admitida ya que en el acuerdo transaccional no existía renuncia a esos derechos. Por otra parte, en dicho acuerdo se decide por la libre voluntad de las partes, la resolución del contrato de compraventa, las cantidades a entregar por la vendedora a la compradora y se acuerda que ninguna tiene nada más que reclamar a la otra.

A mayor abundamiento, según recoge el tribunal referenciando a la sentencia de pleno 322/2015, de 23 de septiembre, dentro de las consecuencias de la transacción a la que llegaron los compradores y promotora, por una parte, en el caso de que exista aval o seguro se deban garantizar la totalidad de las cantidades anticipadas y , por otra, que el comprador no tenga la facultad de disponer de su derecho sobre los anticipos (lo que también comprende a los intereses) y transigir sobre el mismo.

Por tanto, como se dicta en la sentencia del Tribunal Supremo num. 459/2017 de 18 de julio, la responsabilidad de los demandados en este caso se ha de limitar a la cantidad transigida en el caso de que no fuese satisfecha por la promotora. Por lo dicho, el recurso de casación es desestimado imponiéndose costas a la parte recurrente.

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