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RESOLUCION DE CONTRATO DE COMPRAVENTA: IMPOSIBILIDAD SOBREVENIDA DE CUMPLIMIENTO

Son muchos los casos que han llegado a nuestros despachos, relativos a la imposibilidad de cumplir con contratos de compraventa de vivienda futura ante el cambio, fundamentalmente, de las circunstancias económicas en que se han visto incursos los ciudadanos, por la dura crisis económica que a traviesa nuestro país y la falta de financiación bancaria  existente.

La sentencia de 8 de octubre de 2012, dictada por el Tribunal Supremo estudia entre otros  la infracción denunciada de la doctrina, de la imposibilidad sobrevenida de cumplimiento consagrada en el art. 1184CC.  y señala  que respecto a la misma, ha de hacerse una interpretación restrictiva y casuística atendiendo al caso y circunstancias  concretas para su aplicación. Asimismo, que la imposibilidad sobrevenida para su aplicación ha de ser definitiva y no haberse producida por culpa del deudor  y que no existe dicha imposibilidad cuando se puede cumplir con un esfuerzo de voluntad del deudor. De igual forma se exige para su aplicación, que el deudor no se encuentre en mora.

Así las cosas,  estima que en el caso enjuiciado,  los compradores alegaban la existencia de imposibilidad sobrevenida  sin culpa  ni posible anticipación al haber adquirido con fines especulativos, para revender antes de la finalización de la obra, obviando la escritura y los gastos correspondientes, que no pudieron realizar ante la caída de las ventas viéndose obligados a subrogarse en el préstamo hipotecario que se les denegó a los compradores  por su edad y falta de solvencia.

El Alto Tribunal señala que a través de este tipo de  operaciones  realizadas para obtener un beneficio rápido se asume un riesgo aceptado que no puede intentar repercutir en la parte vendedora que no obtiene ningún beneficio por ulteriores rentas, pues sería contrario a la buena fe ex artículo 1258CC  y viola el 1.105CC.

Por todo ello, estima que concurre culpa del deudor al no prever la existencia de la situación de riesgo  que era posible anticipar mentalmente, dado las fluctuaciones  del mercado que son cíclicas como la historia económica demuestra.

Asimismo, también se alegaba entre los motivos de casación la infracción del artículo 1124 y 1504 CC, en relación a los artículos 1255 y 1256CC. Sin embargo, el  Alto Tribunal estima que no  ha existido infracción de  los preceptos invocados por el recurrente. Señala que cuando  la parte vendedora exhorta a fijar día  y hora para otorgar la escritura y facilita subrogación en préstamo hipotecario es indudable que opta por el cumplimiento del contrato, sin que desvirtúe esa intención la mención realizada en el requerimiento extrajudicial de pérdida de las cantidades entregadas a cuenta, ya que  se ha de interpretar como una advertencia de las posibles consecuencias del incumplimiento, a la vista de que el propio articulo 1.124CC permite acudir en primer lugar al cumplimiento y  después a la resolución.

Por lo que se  refiere a  la infracción del artículo 1218, 1220 y 1261CC en relación  a los artículos 13  y 71LSRL,  entiende el Alto Tribunal que a través de dicho motivo se pretende  una cuestión de valoración de la prueba, esto es, el valor probatorio de una escritura y por ello lo  desestima,  pues la Sala  recuerda que  la casación  tiene como estricta función la revisora de la aplicación de las normas sustantivas a las pretensiones materiales deducidas por las partes, siendo a través del recurso de infracción procesal  como se controla las cuestiones procesales

Por todo ello, el recurso de casación se desestima confirmando así la sentencia dictada en la primera y la segunda instancia que condenó a los compradores al cumplimiento del contrato.

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