Noticias


SUBROGACIÓN EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La sentencia del Tribunal Supremo de 19 de Julio de 2012 debe valorar la aplicación de la disposición transitoria tercera de la ley de arrendamientos urbanos en lo que se refiere a la subrogación del arrendatario y a la extinción del contrato de arrendamiento por jubilación del mismo.

El origen de la controversia es la demanda que la entidad Sidercom Inmobiliaria S.L. interpone frente a Dª. Lorenza solicitando la extinción del contrato de arrendamiento de Febrero de 1927 y la condena a la parte demandada a reintegrar la posesión del local objeto de arrendamiento sito en la calle Serrano de Madrid.

Dª. Lorenza contestó la demanda solicitando su total absolución por considerar ajustada a derecho su posesión del local en función de la subrogación respecto a la anterior arrendataria, su madre.

La sentencia del Juzgado de primera instancia desestima íntegramente la demanda de la parte actora, sin que haya condena en costas. Esta sentencia es apelada por la parte demandada, sin embargo el recurso es desestimado por la Audiencia Provincial que confirma plenamente la resolución de instancia condenado en costas a la recurrente.

La entidad propietaria del local interpone frente a la sentencia de la Audiencia Provincial recurso de casación alegando fundamentalmente la infracción de la disposición transitoria tercera de la actual ley de arrendamientos urbanos considerando que no es posible la subrogación de la demandada y que el contrato se ha extinguido por jubilación del arrendatario originario.

Antes de entrar a valorar lo que se establece en la disposición, hay que aclarar que el arrendatario originario D. Ricardo  es el abuelo de la actual arrendataria, Dª. Lorenza, y que entre una y otra fue arrendataria Dª. Rosana, madre de Dª. Lorenza e hija de D. Ricardo.

La disposición transitoria 3º dispone que para los contrato de arrendamiento de local de negocio anteriores al 9 de Mayo de 1985 se aplicará la Ley de  Arrendamientos Urbanos de1964 salvo unas modificaciones contenidas en la propia disposición.

Entre estas modificaciones figura, en su apartado tercero, que los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local, añadiendo en los párrafos siguientes que en defecto de cónyuge supérstite que continúe la actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la Ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso, el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley.

La primera subrogación prevista en los párrafos anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La segunda subrogación prevista no podrá tener lugar cuando ya se hubiera producido en el arrendamiento una transmisión de acuerdo con lo previsto en el citado artículo 60.

El Tribunal Supremo interpreta que el contrato de arrendamiento de local de negocio se celebró con anterioridad al día 9 de mayo de 1985, por lo que se rige por las normas del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, salvo las modificaciones referidas en esta Disposición, que versan, entre otras cuestiones, como se ha dicho, sobre la extinción y subrogación, a cuyo efecto cabe concretar que los contratos de arrendamiento sujetos a esta normativa se extinguirán por fallecimiento del arrendatario, de tal forma que, inicialmente, el contrato quedaría extinguido ante la muerte de doña Rosana , como dice la sentencia de la Audiencia Provincial. Ahora bien, continúa diciendo, “en defecto de cónyuge supérstite que continúe con la misma actividad que se viene desarrollando en el local. como sucede en este caso, puede subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local, si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la aprobación de la ley”. En base a ello, Doña Lorenza, descendiente de la arrendadora, al ser su nieta, está facultada para subrogarse en el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta que continuará la actividad que se desarrolla en el local y que no han transcurrido 20 años desde la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos hasta el fallecimiento de la Sra Rosana.

Y así es, en efecto. El día 4 de marzo de 1965, se produjo una subrogación a tenor de lo preceptuado en el artículo 60.1 del texto refundido de 1964, convirtiéndose en arrendataria doña Rosana, heredera del primer arrendatario, D. Ricardo. Por tanto, siguiendo el tenor literal de la disposición, no cabría subrogación si ya se hubieran producido dos transmisiones previas, y en este caso tan sólo se ha producido una transmisión del tipo citado, por tanto es factible una segunda subrogación en la persona de la demandada, Doña Lorenza.

 

Respecto a la extinción por jubilación la anterior regulación no la contemplaba como causa de resolución del contrato, sin embargo la disposición transitoria tercera si establece la extinción por jubilación del arrendatario cuando fuera persona física. Lo que ocurre en este caso es que esta modificación solo se aplica cuando el fallecimiento se produzca con posterioridad a la entrada en vigor de la actual Ley, no aplicándose de forma retroactiva cuando el fallecimiento del arrendatario se produzca con anterioridad como en este caso.

Por todo ello debe estimarse conforme a Ley la subrogación de Dª. Lorenza y debe desestimarse el recurso de casación interpuesto. 

Contacte con nosotros y resuelva las dudas sobre su caso llamándonos a los teléfonos:

Teléfonos 952 211 011 607 202 361

También puede contactarnos a través de la dirección de correo electrónico

Correo electrónico info@rojiabogados.com

Si lo prefiere puede acercarse a nuestras oficinas en:

Oficinas Málaga Antequera Fuengirola Marbella Torre del Mar