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En este caso reflejado en la Sentencia del Tribunal Supremo núm. 72/2019 de 5 de febrero, la demanda trae causa en una supuesta existencia de un pacto verbal entre los demandantes y D. Luis Carlos, actualmente también representante de dos las entidades demandadas, en el que acordaron la adquisición de un chalet, junto con otros inmuebles, por éste último a través de su sociedad, y previo pago de su precio por los demandantes al comprador D. Luis Carlos.

A partir de ese momento, los demandantes alegan que habían disfrutado de la posesión material del inmueble con justo titulo, según sostenían mediante pacto verbal, y de modo público, pacífico, notorio e ininterrumpido por un período de 16 años.

Por ello se interpuso demanda contra 3 entidades mercantiles y contra D. Luis Carlos, suplicándose al Juzgado el dictado de una sentencia en la que estimando íntegramente la demanda:

“a) Se declare que mis mandantes D. Luis Francisco y su esposa Dª Camila , son dueños y legítimos propietarios de los inmuebles descritos en los hechos primero y segundo de esta demanda, al haber existido pacto verbal entre éstos y D. Luis Carlos , en su calidad de persona física y legítimo representante de las entidades Abora Distribuciones S.L. y Congelador Abora, S.L., a virtud del cual acordaron la adquisición de dichos bienes previo pago de su precio a D. Luis Carlos por los actores y habiendo disfrutado estos de su exclusiva posesión material con justo título (pacto verbal) y de modo público, pacífico, notorio e ininterrumpido, por un periodo superior a 26 años (los inmuebles descritos en el hecho primero) y de 16 años (el chalet descrito en el hecho segundo).-

“b) Declarando, como consecuencia de lo anterior, la NULIDAD POR SIMULACIÓN CONTRACTUAL de los títulos de las demandadas y la cancelación de cuantos asientos registrales se opongan a dicha declaración de titularidad dominical a favor de los actores.-

“c) Condenando a los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones y a suscribir cuantos documentos públicos fueran necesarios a fin de proceder a inscribir dichas propiedades a nombre de D. Luis Francisco , su esposa o, en su caso, de la entidad mercantil Alrube S.L. o aquella otra que pudiera designarse por éstos, en virtud del acuerdo habido (pacto verbal), con condena en costas del presente procedimiento.-“

 Una de las empresas demandadas, la cual contaba con el inmueble inscrito a su favor, se opuso íntegramente a la demanda y planteó reconvención contra los demandantes, alegando la inexistencia del contrato verbal así como la inexistencia de prescripción adquisitiva del dominio.

En el mismo sentido, ejercitó la acción reivindicatoria en la demanda reconvencional, contra los demandantes iniciales, que se opusieron defendiendo que el título dominical de la entidad era nulo por simulación.

El Juzgado de Primera Instancia nº1 de La Orotava, desestimó la demanda contra Riromel S.L., y estimó la reconvención que la misma había planteado.

La Audiencia Provincial de Santa Cruz de Tenerife, por su parte aplicó una solución distinta al supuesto planteado, desestimando la reconvención de Riromel S.L.,  y estimando el recurso planteado por los inicialmente demandantes, por entender que sí existió un pacto verbal entre D. Luis Francisco y D. Luis Carlos, y que las transacciones que realizaron las demandadas en relación al inmueble, son en realidad negocios simulados que realmente esconden una fiducia cum amico.

Además, la Audiencia entiende que el título de Riromel S.L. era nulo en base a la siguiente afirmación “procede hacer una serie de precisiones en cuanto al título suscrito entre Abora Distribuciones S.L., Congelados Agora S.L. y Riromel S.L., que afianzan la realidad de que el mismo fue consecuencia de la ruptura de relaciones entre Luis Francisco y Luis Carlos , que constituye un acto fraudulento tramado con la única finalidad de eludir por parte de Luis Carlos el cumplimiento de la obligación contraída con Luis Francisco consistente en reponerle en la propiedad del inmueble, lo que se revela de las siguientes circunstancias: (i) que detrás de ambas entidades, Agora y Abora, se halla su administrador único Luis Carlos , que suscribió la escritura en nombre de ambas entidades como administrador único de las mismas, (ii) que ambas entidades eran -y lo fueron también en este caso- utilizadas a su antojo con carácter instrumental tanto a los fines de favorecer las relaciones que mantenía con Luis Francisco como para el cumplimiento de la finalidad más arriba enunciada, (iii) la coincidencia en el tiempo entre la ruptura de relaciones (finales del mes de julio de 2.010), la suscripción de la escritura pública de transmisión por dación en pago llevada a cabo el 4 de agosto del mismo año y la interposición de la demanda de desahucio por precario ya referida, que fue presentada el 26 de julio de 2.010, (iv) la burda maniobra urdida con tal finalidad, explicitada en la escritura (documento 332 de la demanda reconvencional) con todo detalle, fingiendo una dación en pago consistente en que Congelados Agora S.L. sin causa alguna se subrogaba en el pago de una deuda de un tercero, la que Abora Distribuciones S.L. había contraído con Riromel S.L., a cambio de lo cual y sin recibir contraprestación alguna entrega el chalet a Riromel, para lo que no es óbice que fuera real la deuda contraída por Abora con Riromel“.

La demandada-recurrida presenta, ante la decisión de la Audiencia, recurso al Tribunal Supremo por diversos motivos, dentro de los cuales resulta fructífero la denuncia de la infracción de lo dispuesto en los arts. 1473 y 606 del Código Civil, así como de los arts. 32 y 34 de la Ley Hipotecaria, en lo relativo a la protección registral del adquirente a non domino en el supuesto de venta de cosa ajena.

Dice el alto Tribunal que para resolver esta cuestión lo primero que hay que valorar es si Riromel S.L. reúne los requisitos de tercero hipotecario, a lo que cita a la sentencia de la misma Sala, núm. 511/2010, de 20 de junio, que reitera los argumentos de la de 5 de marzo de 2007 y afirma lo que se expone a continuación:

La doctrina sobre el artículo 34 de Ley Hipotecaria que procede dejar sentada comprende dos extremos: primero, que este precepto ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca, tal y como se ha mantenido muy mayoritariamente por esta Sala; y segundo, que el mismo artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente. Cuya doctrina ha sido reiterada por las sentencias de 16 y 20 del mismo mes y año y por las de 5 de mayo de 2008 y 23 de abril de 2010

Bajo dicha premisa, razona la Sala lo siguiente: “No cabe duda de que la dación en pago queda encuadrada en lo dispuesto por el artículo 34 LH dado su carácter oneroso, ya que mediante ella se declara extinguido un crédito mediante la transmisión de un determinado bien al titular de dicho crédito, quedando extinguido el mismo.

Sentado lo anterior, es lo cierto que de lo actuado se desprende la concurrencia en Riromel S.L. de las condiciones exigidas para ser considerado tercero hipotecario protegido por la inscripción registral, ya que adquiere el chalet, a título oneroso, de quien figura en el Registro de la Propiedad con facultades para transmitir el dominio y, a su vez, lo inscribe a su favor; sin que conste que falte en su actuación la buena fe que, en todo caso, se presume, sin perjuicio de la calificación que hubiera de merecer la actuación de la parte que realizó la dación en pago.

Es la propia sentencia recurrida la que en ningún momento niega la realidad del crédito satisfecho mediante la dación en pago -si bien considera dicho extremo como irrelevante- siendo así que el citado crédito aparece justificado documentalmente por Riromel S.L. al contestar a la demanda; y tampoco se ha justificado que esta última entidad tuviera conocimiento alguno de que el chalet -inscrito registralmente a favor de la entidad que formalizaba la dación en pago, Congelados Agora S.L.- pudiera no pertenecer realmente a la titular registral, pues no es suficiente para ello la simple constatación en la escritura de la existencia de poseedores en precario, frente a los cuales había iniciado un proceso de desahucio Congelados Agora S.L., sustituida procesalmente por Riromel S.L. por razón de la escritura de transmisión en concepto de dación en pago”.

Cabe decir que el referido art. 34 dispone lo siguiente: “El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más protección registral que la que tuviere su causante o transferente“.

Por todo lo anterior, el recurso es estimado ya que la Sentencia recurrida no había aplicado el art. 34 de la Ley Hipotecaria en los términos expuestos, confirmándose la Sentencia de Primera Instancia.

 

 

 

Fuente C.G.P.J.

 

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