OPCIÓN DE COMPRA Y CONDICIÓN SUSPENSIVA
La demandante Asesoramiento y Realizaciones Inmobiliarias S.L. reclama judicialmente a D. Isaac la cantidad de 150.200 Euros con los intereses legales desde la fecha en la que debió comparecer en la notaría para otorgar escritura de compraventa.
El demandando solicitó la desestimación de la demanda.
Tanto el Juzgado de Primera Instancia como la Audiencia Provincial no otorgan la razón a la entidad demandante y desestiman sus pretensiones por lo que interpone recurso de casación por dos motivos, infracción de los artículos 1.255, 1.258, 1.261, 1.278, 1.281, 1.283 y 1.284 y por otra parte de los artículos 1.115, 1.124 y 1.125 del Código Civil. Dicho recurso es resuelto mediante sentencia de fecha 14 de Febrero de 2013.
El origen del pleito es el contrato firmado por las partes el 20 de Marzo de 1997 en el cual el demandado D. Isaac concede a la actora un derecho de opción de compra sobre unas parcelas de su propiedad. Dicha opción solo podrá ser efectiva si la calificación urbanística de las mismas es modificada por el Ayuntamiento de Monóvar pasando de ser no urbanizable a urbanizable.
Igualmente en dicho contrato se estableció una cláusula por la que se penalizaba al propietario de la fincas con la cantidad de 150.200 Euros si realizaba cualquier acto de disposición sobre ellas que impida el ejercicio del derecho de opción.
El Tribunal Supremo viene a ratificar la fundamentación de las sentencias de instancia y de apelación pues considera que la propia actora en el contrato manifestó que estaba interesada en la adquisición de las fincas “en el supuesto de que sea modificada la actual clasificación urbanística”.
Es decir se establece una opción de compra para la parte actora, pero esa opción nacería únicamente si se produce la condición suspensiva consistente en la reclasificación de los terrenos, y para que se produzca tal reclasificación no se establece plazo alguno.
El propietario y ahora demandado, ocho años después de la firma del contrato vende las fincas a un tercero y la actora, todavía sin producirse la reclasificación requiere al demandado para otorgar escritura pública que no se presenta a dicho otorgamiento por lo que interpone la demanda de reclamación de la penalización acordada.
No obstante el Tribunal Supremo considera que lo que ambas partes suscribieron es un precontrato de opción de compra con cláusula penal y entiende que, en lo que respecta a la opción de compra, es esencial la fijación de un plazo ya que no puede el concedente quedar indefinidamente ligado a un pacto, según establece el artículo 14.3º del Reglamento Hipotecario. En este caso no se establece plazo para la reclasificación y al faltar este elemento esencial la opción no existe, por lo cual la venta de la finca, ocho años más tarde, no puede producir la aplicación de la cláusula penal. Es decir se entiende que la aprobación de la modificación urbanística se puso en el contrato como condición suspensiva que no ha llegado a cumplirse. Por todo ello el Tribunal Supremo desestima los motivos de casación alegados por la recurrente y ratifica la sentencia objeto del recurso.
