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Los pisos turísticos se han convertido en una opción muy popular para los viajeros en los últimos años. Con la llegada de plataformas como Airbnb, HomeAway y Booking.com, cada vez más personas optan por alquilar un apartamento o una habitación en lugar de hospedarse en un hotel.

Esto es especialmente trascendente en la zona de la Costa del Sol y en ciudades como Málaga.

Sin embargo, esta creciente tendencia ha generado preocupación entre las comunidades de propietarios. Muchos vecinos se quejan de los problemas que pueden surgir al tener pisos turísticos en sus edificios, como el ruido, la falta de respeto a las normas de convivencia y el uso inadecuado de las instalaciones comunes.

Uno de los principales problemas que enfrentan las comunidades de propietarios es la dificultad para controlar quién está alquilando los pisos turísticos. Muchas veces, los turistas se presentan sin aviso previo y los vecinos no tienen forma de saber si están alquilando a través de una plataforma legal o no.

Ante estos problemas, muchas comunidades de propietarios están tomando medidas para regular los pisos turísticos. Algunas de las acciones que se están llevando a cabo incluyen la creación de normas específicas para los pisos turísticos, incluso llegando a modificarse los Estatutos para prohibir dicha actividad.

Sin embargo, dejaremos la cuestión de cómo se pueden modificar los Estatutos para futuros posts, ya que en este nos vamos a centrar en el aspecto de cómo afectan las prohibiciones comunitarias a los pisos turísticos, y ello a raíz de la STS 315/2024 – ECLI:ES:TS:2024:315.

Hay que tener en cuenta, que además de las limitaciones que imponga la propia Comunidad de Propietarios, siempre para ejercer este tipo de actividades hay que estudiar qué es lo que dice la Comunidad Autónoma y la normativa reguladora del Ayuntamiento del municipio correspondiente sobre los pisos turísticos.

Salvado lo anterior, y siempre recomendando que busquen asesoramiento jurídico con experiencia en la materia. En el caso de la sentencia que aquí se comenta, los Estatutos de la comunidad prohibían el destino de los pisos como pensión, pero no mencionaban específicamente la prohibición de pisos turísticos.

Por lo tanto, el conflicto principal versaba sobre si la prohibición del uso como pensión abarcaba también la del uso como apartamento turístico.

Si bien siempre se habla de que las limitaciones al derecho de propiedad deben de interpretarse de forma restrictiva, a nuestro juicio el alto tribunal realiza una interpretación extensiva o amplia en el presente supuesto.

En la sentencia de primera instancia, el Juzgado de Primera Instancia n.º 73 de Madrid había fallado a favor de la comunidad de propietarios, declarando que la actividad de hospedaje realizada por la demandada era una actividad prohibida por los estatutos de la comunidad. Sin embargo, la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, en el rollo de apelación n.º 146/2020, revocó esta decisión y desestimó la demanda interpuesta por la comunidad de propietarios.

En la resolución, se establece que: «La configuración de la vivienda de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico cuya finalidad es destinarla a la prestación del servicio de alojamiento bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, pone de manifiesto que el piso de la recurrida no está destinado a servir de habitación, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir huéspedes y darles alojamiento ocasional mediante precio.

Por lo tanto, no se puede afirmar que dicho piso esté destinado a vivienda y no dedicado a pensión, tal y como exige el mencionado artículo estatutario, ya que, entendidas estas palabras conforme a lo que resulta del diccionario de la lengua española de la RAE, la vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensión es el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido. Y disfrutar de una estancia en una vivienda turística no es, propiamente, tener una vivienda, es decir, una residencia habitual en la que se vive, se habita o se mora, sino estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio. Esta interpretación, que es la que está en la base de la sentencia de primera instancia y que la Audiencia Provincial rechaza, es conforme con la jurisprudencia de la sala mencionada con anterioridad. En la misma sentencia 1671/2023 entendimos que la interpretación que había realizado en el caso el órgano de apelación era conforme con la jurisprudencia de la sala acerca de que las limitaciones estatutarias tienen que ser claras, precisas y expresas «porque la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu«.

En el presente caso ocurre lo mismo, la inclusión de la actividad turística en la prohibición estatutaria es perfectamente coherente con su letra y espíritu, ya que es claro que la contraposición entre la vivienda y la pensión como destinos de los pisos debido y prohibido, respectivamente, refleja una diferencia de fines expresiva de la voluntad comunitaria de que aquellos se dediquen a la residencia habitual o permanente de es perfectamente coherente con su letra y espíritu configuración de la vivienda de uso turístico como una modalidad de alojamiento turístico cuya finalidad es destinarla a la prestación del servicio de alojamiento bajo el principio de unidad de explotación, mediante precio, de forma profesional y sin carácter de residencia permanente para los usuarios, pone de manifiesto que el piso de la recurrida no está destinado a servir de habitación, morada o residencia habitual de las personas, sino a recibir huéspedes y darles alojamiento ocasional mediante precio.

Por lo tanto, no se puede afirmar que dicho piso esté destinado a vivienda y no dedicado a pensión, tal y como exige el mencionado artículo estatutario, ya que, entendidas estas palabras conforme a lo que resulta del diccionario de la lengua española de la RAE, la vivienda es el lugar en el que se habita, se vive, o se mora, es decir, el lugar en el que se reside habitualmente, mientras que la pensión es el lugar en el que se reciben huéspedes mediante precio convenido. Y disfrutar de una estancia en una vivienda turística no es, propiamente, tener una vivienda, es decir, una residencia habitual en la que se vive, se habita o se mora, sino estar en una vivienda, de forma ocasional, hospedado o alojado a cambio de un precio«.

Así es que el Tribunal Supremo, en su sentencia, revoca la decisión de la Audiencia Provincial de Madrid y confirma que la actividad de hospedaje realizada por la titular del apartamento turístico constituye una actividad prohibida por los estatutos de la comunidad. Por lo tanto, se ordena el cese inmediato y definitivo de dicha actividad.

Esta sentencia tiene implicaciones importantes para las comunidades de propietarios y para aquellos propietarios que estén realizando actividades similares en sus propiedades.

En Roji Abogados, somos un equipo de abogados con amplia experiencia conjunta en derecho civil y de propiedad. Estamos a su disposición para brindarle asesoramiento legal y defensa jurídica en casos relacionados con comunidades de propietarios y conflictos vecinales. Si tiene dudas o necesita asistencia legal en este tipo de situaciones, no dude en contactar con Roji Abogados.

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