Aspectos básicos de la modificación de la ley de arrendamientos urbanos: Ley 4/2013

El pasado 6 de junio de 2013 entró en vigor la nueva Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que modifica de forma significativa la anterior Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU), así como la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, con la pretensión u objetivo de dinamizar el mercado del alquiler. Debe decirse que las modificaciones introducidas no tienen carácter retroactivo y por lo tanto no afectarán a los contratos celebrados antes de la entrada en vigor de la nueva ley. Algunas de las modificaciones más destacadas son las que seguidamente pasamos a comentar: • La nueva ley trata de dar preferencia a la voluntad de las partes también en los arrendamientos de vivienda y así lo establece en la nueva redacción del artículo 4 referido a los arrendamientos de viviendas “se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. • Sin embargo esta cuestión es matizada en el artículo 6, expresando que “Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice”. • Una cuestión importante es que se establece en la nueva ley la obligación de inscribir los contratos de arrendamientos en el Registro de la Propiedad si se pretende que tenga eficacia frente a terceros. En caso contrario el comprador de una vivienda arrendada sin inscripción registral no tendrá la obligación de respetar el contrato de arrendamiento. • La duración mínima de los contratos de arrendamiento de vivienda ha sufrido una reducción, ya que han pasado de 5 a 3 años. Siempre las partes pueden pactar un plazo inferior, pero se puede prorrogar a voluntad del arrendatario hasta los 3 años. Del mismo modo la prórroga tácita se ha reducido de 3 a 1 año. • En cuanto al desistimiento del contrato, obra una modificación importante pues se faculta al arrendatario para desistir avisando con 30 días de antelación y siempre que hayan transcurrido 6 meses de vigencia del contrato. Las partes pueden pactar indemnizaciones que no superen una mensualidad por cada año de contrato que reste por cumplir. • Por su parte el arrendador podrá desistir del contrato y recuperar la vivienda una vez haya transcurrido 1 año, siempre que lo avise con 2 meses de antelación y sea para uso permanente para si o para su familia. En la anterior redacción se obligaba a que transcurrieran 5 años y a expresar esta circunstancia de forma expresa en el contrato. • Una cuestión que se aclara con la actual regulación es la situación en la que queda el contrato de arrendamiento celebrado por uno solo de los cónyuges en el caso de que haya sentencia de separación o divorcio. Según la nueva redacción dada por la Ley 4/2013 podrá continuar con el arrendamiento el cónyuge al que se le asigne la vivienda arrendada por constituir el domicilio familiar. • Para fomentar la rehabilitación del inmueble, podrá acordarse libremente por las partes que, durante un plazo determinado, la obligación del pago de la renta pueda remplazarse total o parcialmente por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble en los términos y condiciones pactadas. El incumplimiento por parte del arrendatario de la realización de las obras en los términos y condiciones pactadas podrá ser causa de resolución del contrato de arrendamiento y sin perjuicio de que el arrendador pueda exigir de inmediato del arrendatario la reposición de las cosas al estado anterior. Las partes también pueden convenir lo contrario y no repercutir nunca. • En el tema de la actualización de la renta, ya no es obligatorio fijarla en función del IPC. Las partes podrán fijar dicha actualización por encima o debajo del IPC, actuando este parámetro únicamente en defecto de pacto entre las partes. Existen algunas modificaciones más pero estas son las que a efectos prácticos podrá tener más incidencia y deberán ser observadas al redactar o suscribir un contrato de arrendamiento.