El acceso a la vivienda en España se ha visto afectado por el auge del alquiler turístico y la entrada en vigor de nuevas regulaciones en materia de arrendamientos de corta duración. Cuestión sobre la que se sigue debatiendo a día de hoy.
Como regulación actual de referencia nos encontramos con el Real Decreto 1312/2024 y Ley de Propiedad Horizontal, aunque habrá que revisar la situación de cada Comunidad Autónoma, así como la normativa municipal.
Desde diciembre de 2024 y, principalmente, con la Ley Orgánica 1/2025, el alquiler turístico en comunidades de propietarios requiere la obtención de un número registral único ante el Registro de la Propiedad para poder ejercer la actividad. La concesión de este número depende de la revisión por el Registrador de los estatutos de la comunidad de propietarios, entre otros factores.
En la práctica, debe indicarse que no se tienen en cuenta licencias autonómicas previas ni la situación fiscal del propietario. El registrador revisa los estatutos de la comunidad, denegando el número si existen disposiciones que limiten el destino de la propiedad a actividades comerciales o casas de huéspedes.
Las decisiones negativas pueden recurrirse ante la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, órgano dependiente del Ministerio, que resuelve los recursos administrativos relativos a esta materia. Hasta la fecha debemos adelantar que las resoluciones publicadas suelen ser desestimatorias.
Estamos a la espera de ver como en su potestad revisora los tribunales resuelven las demandas presentadas contra dichas resoluciones administrativas, a nuestro juicio, resultan afectados los siguientes principios:
– Irretroactividad de las disposiciones sancionadoras o limitativas de derechos. La Constitución prohíbe que se limiten derechos de forma retroactiva, pero en este caso, los titulares de licencias previas pueden perder la autorización sin compensación.
– Interpretación restrictiva de las limitaciones al derecho de propiedad. La jurisprudencia manda que, en caso de duda, prevalezca la concesión sobre la restricción, algo que no se está respetando en la tramitación de registros.
– Seguridad jurídica. La imposición de requisitos nuevos e imprevisibles atenta contra la confianza legítima de quienes adquirieron propiedades sin esperar estas limitaciones.
Prohibición por parte de la comunidad de propietarios.
La Ley de Propiedad Horizontal, tras su reforma, permite que la comunidad de propietarios prohíba el alquiler turístico mediante acuerdo adoptado por las tres quintas partes (60%) de los propietarios y cuotas de participación.
El acuerdo debe incorporarse a los estatutos y afecta a todos los propietarios.
Los que ya ejercían la actividad antes del cambio normativo pueden mantenerla mientras cumplan los requisitos y plazos establecidos en la normativa vigente, pero esto desde un punto de vista comunitario, ya que para la obtención del NRA se revisará como hemos comentado, el contenido de los Estatutos.
Por último, indicar que conforme recoge la LPH el presidente de la comunidad está facultado para requerir el cese inmediato de la actividad prohibida, y en su caso ejercer las correspondientes acciones judiciales, aunque para ello precise de autorización de la Junta de propietarios.
Si tienes dudas sobre la normativa de arrendamientos turísticos, la interpretación de los estatutos de tu comunidad de propietarios, o necesitas asesoramiento especializado para adoptar acuerdos o defender tus derechos, en Roji Abogados contamos con experiencia en propiedad horizontal y derecho inmobiliario.
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