La comunidad de bienes según se indica en el art. 392 del Código Civil, se da cuando una propiedad o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas, rigiéndose de manera general por el Código Civil. Ejemplo de lo dispuesto en el anterior artículo son las Comunidades de Propietarios en las que cada propietario disfruta de los elementos comunes como por ejemplo jardines, piscina, ascensores, teniendo que cumplir con unas obligaciones según su cuota de participación (estas Comunidades se Regulan por la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal) hasta que la misma se extinga por su división entre otras causas.
La facultad de cada copropietario de renunciar a la parte que le pertenece se contiene en el art. 395 del Código Civil, con la renuncia se eximen de las obligaciones derivadas de su derecho. De igual modo, en el caso de que la cosa fuere indivisible, habiendo dueños que no convinieren en su adjudicación a uno de ellos mediando indemnización, se venderá la cosa o derecho común repartiéndose el precio obtenido según lo establecido en el art. 404 del citado Código.
También es posible que se extinga el condominio por la división de la cosa común, ya que según lo que menciona el art. 400 del Código, no se puede obligar al copropietario a permanecer en la Comunidad, pudiendo cada uno de ellos ejercitar la acción de división de la cosa común. Sobre este precepto, cabe decir que son posibles los pactos de exclusión de la división sin que se perpetúen los mismos. Aunque se admita su prórroga, el plazo no podrá superar los 10 años.
Sobre la forma de realizar la división, se puede hacer mediante contrato, por árbitros nombrados por los participes, o por división judicial, la conocida como actio communi dividundo. En el caso de ser la cosa común indivisible por motivos materiales, o por motivos prácticos, en el caso de que deje de ser útil para el uso a que se destina habitualmente, se efectuará en estos casos la división económica o pecuniaria, por cuotas.
En relación a este aspecto, se ha pronunciado la sentencia del Tribunal Supremo núm. 422/1999 ,de 11 mayo precisando que “el artículo 401 no excluye, pues ni lo refiere y menos lo prohíbe expresamente, la extinción de la comunidad por la venta pública de su objeto común y no se genera desequilibrio alguno o situación abusiva para los interesados, pues las partes ante la misma mantienen posturas de igualdad jurídica ( Sentencia de 27-12-1994 (RJ 1994, 10386) ), ya que todos ceden su posición de condueños plurales que pasa por entero al adjudicatario vencedor en la subasta, lo que no está preordenado lo sea a favor de uno de ellos, ya que puede alcanzar estado de adjudicatario tanto un tercero como cualquiera de los integrantes de la comunidad que, de esta forma, se extingue, y lo que en realidad se divide entonces es el precio obtenido de la venta”.
Además como se ha comentado según la sentencia del Tribunal Supremo núm.1/2013, de 22 enero (RJ 2013, 1825) “la división material se practica cuando la cosa común es divisible y se puede adjudicar una porción a cada comunero; y la división económica, mediante la venta y el reparto del precio en proporción a la cuota de cada uno, cuando la cosa es indivisible físicamente o jurídicamente o por resultar inservible para el uso a que se destina o por desmerecer su valor”.
La posibilidad de solicitar la venta en subasta pública del bien común, es propia de cada propietario, sin que sea contrario a las exigencias de la buena fe establecida por el Código Civil en su art. 7, tal y como lo ha relatado el Tribunal Supremo en Sentencia de 14 de diciembre de 2007.
A la hora de reclamar la división de la cosa común por vía judicial es importante que se produzca un requerimiento previo a las partes afectadas, en aras de buscar una solución extrajudicial y amistosa al conflicto de intereses. Sobre la acción, es posible su acumulación con la demanda de divorcio en virtud del art. 437,4 apartado cuarto de la LEC “En los procedimientos de separación, divorcio o nulidad y en los que tengan por objeto obtener la eficacia civil de las resoluciones o decisiones eclesiásticas, cualquiera de los cónyuges podrá ejercer simultáneamente la acción de división de la cosa común respecto de los bienes que tengan en comunidad ordinaria indivisa. Si hubiere diversos bienes en régimen de comunidad ordinaria indivisa y uno de los cónyuges lo solicitare, el tribunal puede considerarlos en conjunto a los efectos de formar lotes o adjudicarlos”.
Respecto a los posibles efectos hipotecarios de la división de la cosa común, como derecho real afecta y sigue a la propiedad por lo que no queda afecta a la hipoteca. La garantía hipotecaria subsiste según lo dispuesto en el art. 123 de la Ley Hipotecaria “Si una finca hipotecada se dividiere en dos o más, no se distribuirá entre ellas el crédito hipotecario, sino cuando voluntariamente lo acordaren el acreedor y el deudor. No verificándose esta distribución, podrá repetir el acreedor por la totalidad de la suma asegurada contra cualquiera de las nuevas fincas en que se haya dividido la primera o contra todas a la vez” y en el art. 405 del Código Civil que es el que dice que dicha división no perjudicará a ningún tercero, mencionando expresamente, entre otros, el derecho de hipoteca.
No hay que olvidar que en las acciones de división de la cosa común hay que cumplir con las disposiciones de la LEC y de la LOPJ, en una reciente sentencia del Tribunal Supremo en sentencia de 10 de mayo de 2013, Recurso de Casación núm. 2234/2010, se estima el recurso por infracción procesal por extra petitum (al haberse concedido más de lo solicitado por los actores), en un caso de división de la cosa común derivado de una herencia, estableciendo el alto tribunal lo siguiente “En cualquier caso, el desacuerdo entre las partes respecto de la formación de los lotes y su distribución no debe determinar necesariamente, en contra de lo pedido por ellas, la venta en pública subasta, sino la determinación de los lotes y su reparto, máxime cuando se nombró un perito judicial para que hiciera los lotes y los evaluase, a fin de facilitar el reparto, que inexorablemente, a la vista de la descompensación de valor entre unos y otros lotes, conllevará compensaciones económicas entre los condóminos”.
Por último cabe recordar que la acción de división de la cosa común es imprescriptible según el art. 1965 del Código Civil “No prescribe entre coherederos, condueños o propietarios de fincas colindantes la acción para pedir la partición de la herencia, la división de la cosa común o el deslinde de las propiedades contiguas”.
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