PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS
Resulta habitual tanto para las personas que quieren adquirir una propiedad para vivienda o para inversión, así como para los integrantes de una Comunidad de Propietarios, cuestionarse los elementos comunitarios que son de uso privativo.
Especialmente, las dudas suelen surgir en lo que respecta al mantenimiento de esos elementos comunes de uso privativo. Sin embargo, en una reciente Sentencia, el Tribunal Supremo en la resolución 80/2024 de 23 de enero, viene a debatir sobre quién debe asumir los costes en el caso de una terraza comunitaria de uso privativo, en la que la tela asfáltica se encontraba en mal estado.
El litigio se originó a raíz de los daños causados en la terraza anexa a la vivienda de un vecino integrante de la Comunidad, ya que a pesar de la petición del propietario para que la comunidad realizara las reparaciones necesarias, esta se negó a asumir los costes de dicha reparación, argumentando que, según los estatutos, el mantenimiento de las terrazas correspondía a los propietarios individuales. Es decir, que cada vecino tendría que asumir el coste de mantener las terrazas en un adecuado estado, y ello independientemente de si se trataba de un elemento comunitario, por lo dispuesto en los estatutos.
Así es que el vecino, se vio obligado a realizar las reparaciones por cuenta propia, incurriendo en un costo de 12.131,46 €. Posteriormente, interpuso una demanda contra la Comunidad de Propietarios solicitando el reembolso de 11.209,46 €, correspondientes a la parte proporcional de las reparaciones que afectaban al elemento común, en este caso, la terraza comunitaria de uso privativo que a su vez suponía la cubierta del edificio.
En primera y segunda instancia, los juzgados no dieron la razón al vecino reclamante, e incluso le condenaron en costas.
No obstante, la historia dio un giro en la fase de casación, ya que cuando se presentó el recurso al Tribunal Supremo, en la tramitación del mismo la Sala admitió el recurso presentado por el vecino recurrente y lo estimó.
Así, el alto tribunal razona lo siguiente:
En tales casos de concurrencia de obligaciones sobre elementos comunes con uso privativo, conforme a la misma jurisprudencia antes indicada, quedan a cargo del propietario beneficiario de la utilización del elemento común las obras de conservación o reparación de las deficiencias que sean consecuencia directa del uso y disfrute ordinario del elemento que se trate, así como las que tengan su origen en su proceder descuidado o negligente. Mientras que pesa sobre la comunidad de propietarios la obligación de acometer las reparaciones de carácter extraordinario o las que procedan de un vicio o defecto de la construcción o de la estructura del propio elemento. Y esto es lo que hemos visto en el fundamento anterior que sucede con las terrazas privativas que sirven de cubierta del edificio.
En consecuencia, como la terraza es al mismo tiempo elemento privativo por atribución o desafectación y elemento común por su carácter estructural de cubierta, para determinar quién debe financiar la reparación, será preciso, en cada caso, determinar la índole o la razón de la avería. Si de lo que se trata es de hacer reparaciones propias del mantenimiento de la terraza, será cuestión del propietario. Pero si el defecto es estructural, si afecta a la propia configuración de la terraza como elemento de la construcción, debe ser reparado a costa de los fondos comunes. Y en tal sentido debe ser interpretada la previsión estatutaria en este caso.
En base al anterior razonamiento, quedan zanjadas las posibles interpretaciones contrarias que pudieran darse en base a los arts. 9.1 b) y 10.1 a) de la Ley de Propiedad Horizontal. Pero debe reseñarse que hay casos en los que los vecinos sí deben hacer frente al pago de los gastos de mantenimiento de los elementos de uso privativo, por lo que si tiene cualquier tipo de duda al respecto, lo mejor es que busque asesoramiento jurídico y se informe.
ROJI ABOGADOS ESPECIALISTAS EN PROPIEDAD HORIZONTAL Y COMUNIDADES DE PROPIETARIOS.
MÁLAGA, MARBELLA, ANTEQUERA, VELEZ MÁLGA Y FUENGIROLA.
