ACUERDO POR MAYORÍA PARA MODIFICAR SISTEMA CONTRIBUCIÓN GASTOS DISTINTO PREVISTO TÍTULO CONSTITUTIVO: LA NECESARIA UNANIMIDAD E INSCRIPCIÓN REGISTRO PROPIEDAD
Cuando uno compra un inmueble, entre otras cosas, su título de propiedad y su trasposición al Registro de la Propiedad, le determina su coeficiente a la hora de contribuir a los gastos de comunidad. Es decir, en función de lo anterior y con efectos respecto a terceros conforme a la Ley Hipotecaria, uno sabe como se van a determinar sus cuotas de comunidad.
Sin embargo es habitual que nos encontremos con comunidades que han aprobado un cambio en el reparto de gastos de la forma de contribuir al sostenimiento de la comunidad que viene en el título constitutivo, pero no en la “forma correcta”: bien porque no se quiere llevar al orden del día en ese tenor (“MODIFICACIÓN DEL TÍTULO CONSTITUTIVO: SISTEMA DE CONTRIBUCIÓN A LOS GASTOS DE LA COMUNIDAD”), por las connotaciones que el mismo tiene y los requisitos que ello conlleva (unanimidad); o bien porque el mismo necesita a su vez escritura pública de compraventa e inscripción en el Registro de la Propiedad.
Lo cierto es que en muchas comunidades se suele aprobar por simples mayorías como “aprobación de presupuesto y reparto del mismo entre los comuneros”; cuando emboscadamente lo que se está cambiando es el reparto del título constitutivo. Además es algo que incluso se perpetua en el tiempo y los vecinos viene aceptándolo de forma tácita o expresa.
El problema se plantea cuando llega un nuevo propietario a la comunidad, que no está al tanto de dichos acuerdos, por el simple hecho de que no ha accedido al Registro de la Propiedad. Y la comunidad trata de hacer valer ese acuerdo de modificación en el sistema de reparto.
Este el supuesto planteado en la sentencia os referenciamos, donde la comunidad trata de mantener y aprobar ese reparto de cuotas. En este caso, el TS da la razón al nuevo propietario, y señala que a pesar de los acuerdos anteriores y ante la falta de las exigencias legales, éste puede pedir que se proceda al reparto conforme al porcentaje establecido en el título constitutivo.
“Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello”. (Tribunal Supremo -Sala de lo Civil, Sección1ª- Sentencia núm. 163/2020 de 11 marzo).
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