El Tribunal Supremo en una reciente sentencia de 10 de noviembre núm. 605/ 2017, ha estimado la resolución contractual de un contrato de arrendamiento formalizado conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en la que se permitía la resolución del mismo siempre que fueren necesarias obras por encima del 50% del valor de la vivienda.
Sobre los hechos relevantes del caso, cabe decir que en la demanda inicial, además de la condena en costas, se pedía la condena a la demandada de la entrega de 33.811, 23 euros a lo que ésta se opuso, incluso reconviniendo suplicando que se dictase sentencia con el siguiente resultado: “Por la que si se estima que deben realizarse obras necesarias que excedan el 50% del valor de la vivienda se declare resuelto el contrato, con imposición de costas”.
La demandante era arrendataria de una vivienda por contrato suscrito en 1966, reclamaba la referida cantidad a los propietarios por ser el coste de las reparaciones necesarias de la vivienda para mantenerla en condiciones de habitabilidad, además de otros gastos como el alquiler durante las reparaciones de otra vivienda.
En Primera Instancia se dictó sentencia se desestimó la reconvención y se condenó a los demandados al abono de la citada cantidad. En ambos casos con las costas correspondientes. En la Audiencia Provincial se desestimó el recurso de apelación interpuesto por los demandados.
El recurso de casación se interpuso por la demandada-reconviniente al considerar infringido la aplicación del art. 118.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 que resultaría de aplicación al caso según la disposición transitoria segunda de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre y la jurisprudencia que lo interpreta. Dicho artículo disponía lo siguiente: “1. La pérdida o destrucción de la vivienda será causa común de resolución de todos los contratos a que se refiere este capítulo. 2. Se equipara a la destrucción el siniestro que para la destrucción de la vivienda o local de negocio haga preciso la ejecución de obras cuyo costo exceda del 50 por 100 de su valor real al tiempo de ocurrir aquél, sin que para esta valoración se tenga en cuenta la del suelo”.
Elestima el motivo entendiendo que el “valor real” de la vivienda se puede calcular atendiendo a su valor de reposición, es decir el coste mínimo de construir una vivienda de similares características.
Además como señala la La sentencia 581/2011, de 20 de julio “La jurisprudencia de esta sala en materia de resolución de contrato de arrendamiento por causa de pérdida técnica o económica, regulada en el artículo 118.2 de la LAU de 1964 , resulta concluyente al determinar que tanto el importe de las obras de reparación como el valor de lo edificado, con exclusión del valor del suelo, ha de referirse a las concretas dependencias cuya resolución se pretenda. Igualmente que las valoraciones de reparación general del inmueble, cuando afectan a los elementos comunes habrán de tenerse en cuenta para cuantificar el coste de la reparación con referencia al 50%, que precisa la Ley como límite para determinar la procedencia o no de la situación de ruina técnica ( STS de 30 de junio de 2009 (RJ 2009, 5489) )”.
Por todo lo anterior, el recurso de casación es estimado.
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