Tanto los apartamentos de uso turístico y las viviendas turísticas, han experimentado un crecimiento en su uso durante la última década, en gran parte debido al mayor uso de internet que permite coordinar estos servicios entre los clientes y los propietarios de los apartamentos aún encontrándose a miles de kilómetros de distancia, mediante webs como Airbnb o Booking.
En el derecho español, la Constitución de 1978 recoge en su artículo 149.1.8º, la posibilidad que tienen las Comunidades Autónomas de asumir competencias en el ámbito turístico. En Andalucía, esta “adquisición” de competencia viene recogida en el artículo 71 de su Estatuto de Autonomía.
Sin embargo, no se materializó la competencia hasta que se promulgó la Ley 13/2011, de 23 de diciembre, del Turismo de Andalucía, y en el área que nos interesa, el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos y posteriormente el Decreto 28/2016 de las viviendas con fines turísticos y de modificación del Decreto 194/2010.
En el ámbito de los apartamentos turísticos, no hay que olvidar los derechos reconocidos a los consumidores y usuarios en el Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, con sus distintas modificaciones. De la misma forma, las disposiciones normativas contenidas en distintas directivas Comunitarias y en la Ley de Propiedad Horizontal serán de aplicación al régimen de los apartamentos turísticos. Tampoco hay que olvidar el principio de unidad de explotación que limita, en algunos casos, el interés de los propietarios a cambio de proteger el interés turístico general.
En el Decreto 194/2010, de 20 de abril, de establecimientos de apartamentos turísticos, se define como unidad de alojamiento, el espacio independiente de un establecimiento de apartamentos turísticos, que usará el usuario de manera privativa y que contará como mínimo de un salón, comedor, cocina, dormitorio y aseo. El establecimiento de apartamentos turísticos, se considera al que esté compuesto por unidades de alojamiento y tenga como finalidad prestar el servicio de alojamiento turístico, con mobiliario adecuado para la elaboración de alimentos y bebidas en su interior, siendo explotados los apartamentos por la misma persona.
Con la reforma del Decreto 28/2016, de 2 de febrero, se clarifica la regulación contenida en el Decreto 194/2010. Se define, en contraposición a lo que se entendía por apartamento turístico, por viviendas con fines turísticos aquellas en las que encontrándose en zona residencial se vaya a ofrecer un servicio turístico de alojamiento de forma habitual. El tipo del servicio de viviendas con fines turísticos podrá ser el de prestar el inmueble completo o por habitaciones, en este último caso deberá la persona propietaria vivir en la misma vivienda.
Respecto a los límites, deberá respetarse lo contenido en la licencia de ocupación, que en no podrá superar las 15 personas cuando el servicio sea completo y las 6 personas cuando sea por habitaciones. En ningún caso excederán las 4 plazas por habitación dice la norma. Además, en la regulación se establecen una serie de requisitos que deberán cumplir estas viviendas, requisitos que podrán verse reducidos en el caso de que la vivienda o el edificio en el que se integra sean catalogados como Bien de Interés Cultural.
Para prestar el servicio de alojamiento de viviendas turísticas, es necesario realizar la correspondiente inscripción en el Registro de Turismo de Andalucía. Cabe decir que no están sujetas a la normativa, aquellas viviendas en las que se ceda su uso sin que exista contraprestación económica y las contratadas por un período continuado superior a dos meses por la misma persona.
Por tanto, la diferencia se encuentra en que si un titular o explotador cuenta con un mismo inmueble, o en dos contiguos, tres o más viviendas destinadas a estos servicios turísticos, le será de aplicación el régimen contenido en el Decreto 194/2010 sobre apartamentos turísticos que cuenta con un nivel de exigencias mayor que el contenido en la norma sobre viviendas turísticas, que se regula como se ha comentado, en el Decreto 28/2016.
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