Actualmente se está viviendo una proliferación a los servicios de apartamentos turísticos (como los de la plataforma Airbnb) que se suelen ofrecer en pisos o viviendas pertenecientes como es lógico a una Comunidad de Propietarios. Al ser una cuestión novedosa, la jurisprudencia existente es dispar respecto a la materia, aunque si se puedan realizar una serie de consideraciones de forma análoga sobre lo que ha establecido el Tribunal Supremo en materia del régimen de Propiedad Horizontal
Sobre el cambio de uso de local a vivienda, si puede realizarse por el propietario a tenor de lo dispuesto por la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014 el art. 5 tercero de la Ley de Propiedad Horizontal permite que se incluyan normas en los estatutos siempre que no estén prohibidas por la Ley. Sobre este aspecto, cabe decir que la descripción que se haya realizado del destino de los elementos privativos integrantes de un edificio en la escritura de división horizontal, no condiciona y vincula a los futuros usos de los propietarios pues supondría una limitación al derecho de propiedad que en nuestro ordenamiento queda acotada.
En las Sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 1993, Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 20 de febrero de 1989, de 23 de marzo de 1998, permitieron la realización de actividades comerciales en las viviendas de los edificios. Por su parte la Resolución de la DGRN de 26 de enero de 2002, posibilitó que se subdividiese un local en trasteros independientes constituyendo los mismos una subcomunidad.
La limitación al derecho de propiedad queda condicionada por lo dispuesto en la Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de febrero de 1989, que permite darle uso al bien para obtener un beneficio económico aunque como dijo la Sentencia del Tribunal Supremo de 20 de diciembre de 1989 a tenor del art. 7 LPH, las actividades que se realicen no deben ser insalubres, peligrosas, incómodas o encontrarse específicamente prohibidas en los Estatutos de la Comunidad.
Sin embargo, como ilustra la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de octubre de 2011 en el caso de que se desee cambiar el uso de la propiedad a vivienda , es necesario que las obras a realizar obtengan las necesarias licencias o autorizaciones administrativas, pues de no ser así seria una actividad prohibida y por tanto contraria a la LPH.
El cambio de uso que resulte, no debe de producir alteración en la cuota de participación con la que cuenten los distintos propietarios de la Comunidad, como ha comentado la Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de diciembre de 2014.
A ello cabe añadir como ha establecido el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo en sentencia de fecha 12 de septiembre de 2013, que cada propietario tiene el derecho a usar su piso o local como estime mas conveniente (con las limitaciones anteriormente referenciadas) y siempre que el cambio de uso no esté expresamente prohibido. Por tanto contamos con las limitaciones que puedan establecer los estatutos y las que se pueden encontrar en textos legales como la LPH.
Como se ha comentado, la actualidad de esta materia en relación a la explotación de apartamentos turísticos da lugar a que en la mayoría de Estatutos de Comunidades de Propietarios no se encuentre una prohibición expresa de ejercer dicha actividad.
Siendo así, resulta muy difícil su efectiva prohibición por lo dispuesto en el art. 17. 6 de la LPH “Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación”, lo que implica que el propietario que explota su piso mediante el uso de apartamento turístico va a votar en contra de la modificación estatutaria y esta no se va a poder realizar válidamente, y por tanto no se podrá inscribir en el Registro de la Propiedad.
Por otra parte, es el art. 18 LPH el que comprende los supuestos ante los que se puede impugnar los acuerdos de la Comunidad de Propietarios mediante vía judicial. Los acuerdos impugnables son aquellos que sean contrarios a la ley o a los estatutos de la comunidad, los que resulten gravemente lesivos para los intereses de la propia comunidad en beneficio de una minoría, además de aquellos que supongan un perjuicio grave para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo o se hayan adoptado con abuso de derecho.
Es importante en este aspecto que los propietarios hayan salvado su voto en la Junta, es decir, los que hayan votado en contra del acuerdo que se pretendía, para contar con la legitimación necesaria para impugnar el acuerdo. De igual modo están legitimados los ausentes y los que indebidamente hubiesen sido privados de su derecho a voto.
Para finalizar decir que la LPH establece un plazo de caducidad de tres meses de adoptarse el acuerdo por la Junta de propietarios, salvo que se trate de actos contrarios a la ley o a los estatutos, para cuyo caso la ley establece el plazo de un año. Para los ausentes se computará el plazo a partir de lo dispuesto en el art. 9 LPH sobre la comunicación de los acuerdos.
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