Hace poco publicábamos un artículo donde hacíamos referencia a que el estado de alarma por el COVID-19 podría provocar que alguna de las partes invocara dicha situación para resolver contratos o interesar la suspensión de los mismos. Ahora lo que está en boca de todos es qué ocurre con los contratos de arrendamientos. Cabe la suspensión del pago de la renta.
Ya tenemos clientes que han comunicado o le han comunicado que no se abona la renta por la situación de estado de alarma que ha causado el coronavirus.
Analizábamos en nuestro anterior artículo la jurisprudencia y que ésta se aplicaba excepcionalmente para la resolución de los contratos, pero no estaba prevista para la suspensión de los mismos. Es más, se suelen contemplar cláusulas en los contratos de arrendamientos que prevén que en caso de que el arrendatario se vea privado del uso no será ello óbice para que no se abone la renta estipulada (p.e. obras en el local arrendado).
Si bien no cube duda de que el actual estado de alarma es algo extremadamente excepcional, nunca previsto ni nunca contemplado por nuestra legislación ni analizado por nuestra jurisprudencia.
Por ello es de esperar que los tribunales –amén de los retrasos que van a llevar los juzgado cuando todo esto acabe- contemplen dicha posibilidad ante la imposibilidad material de utilizar los locales y por tanto la frustración de su finalidad y la equivalencia de las prestaciones.
Sin embargo y como ha señalado la vicepresidenta económica, Nadia Calviño, quien se ha mostrado en contra de extender a los alquileres la suspensión del pago de las hipotecas, lo “que afectan a un parte, pueden afectar a la otra, por lo tanto hay que reflexionar sobre medidas con un efecto beneficioso en una parte, pero negativo en otra».
Es decir, la suspensión de los contratos de alquiler sólo iría en perjuicio de la propiedad, quien puede tener una hipoteca, seguros, gastos de comunidad, suministros, IBI, etc. Lo anterior sería como trasladar toda los perjuicios de la crisis a los arrendadores y evidentemente aquí sí que no hay una equivalencia de prestaciones.
El arrendador se va a ver privado de ingresos, con unos gastos inherentes a su derecho de propiedad, la propiedad vinculada a un contrato, sin poner disponer de la misma, renta congelada, etc.
Habrá sin duda que estar al caso en concreto, y valorar tanto las circunstancias de la propiedad como del arrendatario, y buscar soluciones ecuánimes, equilibradas y ponderadas. No cabe admitir per se la suspensión del contrato automática por la declaración de estado de alarma.
Dichas soluciones pueden pasar por las propuestas de abono de un porcentaje de la renta, progresividad de la misma, etc.
